# Bauherr kurz definiert. Quelle: https://kidesk.ch/glossar/bauherr · Begriff · Thema: Bau und Handwerk · Stand: 2026-09-21 · Herausgeber: KIDESK, Büro-Software für Schweizer Unternehmen **Kurz gesagt:** Der Bauherr ist die Partei, die ein Bauwerk bestellt und dafür die Vergütung schuldet. Im Obligationenrecht (OR) heisst dieselbe Rolle **Besteller** (OR Art. 363), in der Norm SIA 118 **Bauherr**, im kantonalen Baurecht **Bauherrschaft**. Drei Wörter, zwei bis drei verschiedene Rollen: Der Bauherr ist nicht automatisch der Grundeigentümer, und die Bauleitung ist nicht der Bauherr, sondern vertritt ihn im Rahmen ihrer Vollmacht. Für dich zählt, wer den Werkvertrag unterschreibt. Nur diese Person schuldet dir dein Geld. ## Ein Wort, drei Rechtsgebiete | Wo | Wie die Rolle heisst | Was sie dort bedeutet | | --- | --- | --- | | Obligationenrecht | Besteller | Vertragspartner des Unternehmers. Er schuldet die Vergütung (OR Art. 363) und prüft das abgelieferte Werk (Art. 367) | | Norm SIA 118 | Bauherr | Dieselbe Vertragspartei, mit eigenen Rechten und Pflichten, etwa dem Änderungsrecht (Art. 84) und den Pflichten des Bauherrn (Art. 85) | | Kantonales Baurecht | Bauherrschaft | Wer das Baugesuch einreicht und für die Einhaltung der Bewilligung geradesteht. Zuständig sind Kantone und Gemeinden | | Grundbuch | Grundeigentümer | Wem das Grundstück gehört. Für das Bauhandwerkerpfandrecht ist das die entscheidende Person, nicht der Besteller | In einem Einfamilienhaus fallen alle vier Rollen meist zusammen. Auf grösseren Baustellen fast nie. ## Bauherr ist nicht gleich Grundeigentümer Bestellt ein Mieter den Ladenausbau, ist er dein Besteller und schuldet dir das Geld. Das Grundstück gehört aber jemand anderem. Für das Bauhandwerkerpfandrecht heisst das: Ist ein Mieter, ein Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person Schuldner deiner Forderung, besteht der Anspruch auf Eintragung nur, wenn der Grundeigentümer seine Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt hat (ZGB Art. 837 Abs. 2). > **Achtung:** Frag vor dem Vertragsschluss, wem das Grundstück gehört, und lass dir die Zustimmung des Eigentümers geben, wenn dein Besteller nur Mieter oder Pächter ist. Ohne diese Zustimmung verlierst du deine stärkste Sicherheit. Mehr unter [Bauhandwerkerpfandrecht für Handwerker](https://kidesk.ch/ratgeber/bauhandwerkerpfandrecht-fuer-handwerker). ## Bauherr ist nicht die Bauleitung Auf der Baustelle sprichst du meist nicht mit dem Bauherrn, sondern mit der Bauleitung. Sie vertritt ihn, aber nur so weit, wie ihre Vollmacht reicht. Die SIA 118 widmet dem drei eigene Artikel: «Einsetzung und Vollmacht» (Art. 33), «Aufgaben» (Art. 34) und «Vertretung» (Art. 35). Wer eine Bestellungsänderung oder Regiearbeiten anordnet, ohne dazu bevollmächtigt zu sein, verpflichtet den Bauherrn nicht. Die Rechnung bleibt dann bei dir. - **Schreib zu Beginn auf, wer anordnen darf.** Name, Funktion, und wofür: Termine, Regie, Nachträge, Abnahme. - **Lass Anordnungen bestätigen.** Eine Mail «wie besprochen führen wir … aus, Mehrkosten CHF …» genügt und kostet zwei Minuten. - **Trenne Bauleitung und Bauherrschaft in deinen Unterlagen.** Die Rechnung geht an den Vertragspartner, nicht an das Architekturbüro. ## Was der Bauherr dir schuldet - **Die Vergütung bei der Ablieferung des Werkes,** bei Teillieferungen jeweils für den Teil (OR Art. 372). - **Die Prüfung des abgelieferten Werkes,** sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist, und die Anzeige allfälliger Mängel (OR Art. 367 Abs. 1). - **Die Mitwirkung, ohne die du nicht arbeiten kannst:** Zugang, Pläne, Entscheide. Verweigert er sie ungerechtfertigt, kommt er in Gläubigerverzug (OR Art. 91). ## Typische Fehler mit dem Begriff - **Vertrag mit der einen, Rechnung an die andere Person.** Bei Ehepaaren und Erbengemeinschaften unterschreibt oft nur eine Person. Schuldner ist dann nur diese, ausser alle unterschreiben. - **Die Bauleitung als Vertragspartner behandelt.** Sie ist Vertreterin. Der Werkvertrag läuft auf den Bauherrn, und dorthin gehört auch die Mahnung. - **Die Bauherrschaft aus dem Baugesuch übernommen.** Im Baugesuch steht, wer baut, nicht zwingend, wer deinen Auftrag erteilt hat. - **Beim Generalunternehmer:** Ist ein [Generalunternehmer](https://kidesk.ch/glossar/generalunternehmer) dein Vertragspartner, ist er dein Besteller. Der Eigentümer der Liegenschaft ist es nicht, auch wenn alle ihn Bauherr nennen. ## Häufige Fragen ### Ist der Bauherr immer eine Privatperson? Nein. Bauherr kann eine Privatperson sein, eine Firma, eine Stockwerkeigentümergemeinschaft, eine Gemeinde oder der Kanton. Bei öffentlichen Bauherren gilt zusätzlich das Vergaberecht, und viele von ihnen legen dem Vertrag eigene Ergänzungen zur SIA 118 bei. Was dann vorgeht, sagt die Rangordnung der Vertragsbestandteile in deinem Vertrag (SIA 118 Art. 21). ### Darf der Bauherr mitten im Auftrag etwas anderes verlangen? Nach dem Obligationenrecht braucht es dafür eine Einigung: Eine Vertragsänderung ist ein neuer Vertrag. Ist die SIA 118 vereinbart, hat der Bauherr dagegen ein eigenes Änderungsrecht (Art. 84), und die Norm regelt die Folgen für Preis, Mengen und Fristen. Siehe [Bestellungsänderung](https://kidesk.ch/glossar/bestellungsaenderung). ### Wer ist mein Bauherr, wenn ich als Subunternehmer arbeite? Dein Besteller ist der Unternehmer, der dich beauftragt hat, nicht der Eigentümer der Liegenschaft. Ihm gegenüber hast du deine Ansprüche. Für das Bauhandwerkerpfandrecht darfst du trotzdem auf dem Grundstück eintragen lassen, auch wenn nicht der Grundeigentümer dein Schuldner ist (ZGB Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3). ### Wo steht, welche Pflichten die Bauherrschaft im Baugesuch hat? Im Baurecht des Kantons und der Gemeinde. Der Bund verlangt im Raumplanungsgesetz nur den Grundsatz: Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden (RPG Art. 22 Abs. 1). Zuständigkeiten und Verfahren ordnen die Kantone (RPG Art. 25 Abs. 1). Frag darum beim Bauamt der Gemeinde nach, in der gebaut wird. ## Quellen - [Obligationenrecht (OR), Art. 363: Begriff des Werkvertrags](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_363) - [Obligationenrecht (OR), Art. 367 und 372: Prüfung des Werkes, Fälligkeit der Vergütung](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_367) - [Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 837: Fälle des gesetzlichen Grundpfandrechts](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#art_837) - [SIA 118:2013, Inhaltsverzeichnis: Vertretung des Bauherrn durch die Bauleitung, Art. 33 bis 35](https://shop.sia.ch/3131563f-07ef-4550-8639-d8f85e3039ba/D/DownloadAnhang) - [Raumplanungsgesetz (RPG), Art. 22 und 25: Baubewilligung, kantonale Zuständigkeiten](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1979/1573_1573_1573/de#art_22) Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Unternehmen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.