# Verdeckter Mangel: 60 Tage ab Entdeckung.

Quelle: https://kidesk.ch/glossar/verdeckter-mangel · Begriff · Thema: Bau und Handwerk · Stand: 2026-09-21 · Herausgeber: KIDESK, Büro-Software für Schweizer Unternehmen

**Kurz gesagt:** Ein verdeckter Mangel ist ein Mangel, der bei der Abnahme und einer ordnungsmässigen Prüfung **nicht erkennbar** war (OR Art. 370 Abs. 1). Er zeigt sich erst im Gebrauch, etwa wenn nach dem ersten Winter Feuchtigkeit durch die Wand kommt. Bei einem unbeweglichen Werk muss ihn der Besteller innert **60 Tagen nach der Entdeckung** anzeigen; die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam (OR Art. 370 Abs. 4). Das gilt für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden. Bei einem beweglichen Werk bleibt es bei der Anzeige sofort nach der Entdeckung (Abs. 3).

## Verdeckt heisst: bei der Prüfung nicht erkennbar

Massgebend ist nicht, ob der Besteller den Mangel gesehen hat, sondern ob er ihn bei der Abnahme und einer ordnungsmässigen Prüfung hätte sehen können. Prüfen muss er die Beschaffenheit des Werks, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist (OR Art. 367 Abs. 1). Gemeint ist die übliche Prüfung: anschauen, ausmessen, aufdrehen, einschalten. Niemand muss dafür eine Wand öffnen oder den Boden aufspitzen. Was hinter Verputz, unter der Abdichtung oder im Kanal liegt, ist darum im Regelfall verdeckt, auch wenn es von Anfang an falsch gemacht wurde.

| Art des Mangels | Wann er auffällt | Was der Besteller tun muss |
| --- | --- | --- |
| Offener Mangel | Bei der Abnahme und der üblichen Prüfung | Am unbeweglichen Werk innert 60 Tagen rügen (OR Art. 367 Abs. 1bis), sonst gilt das Werk als genehmigt |
| Verdeckter Mangel | Später, im Gebrauch | Am unbeweglichen Werk innert 60 Tagen ab Entdeckung rügen (OR Art. 370 Abs. 4), am beweglichen Werk sofort (Abs. 3) |
| Absichtlich verschwiegener Mangel | Der Unternehmer kannte ihn und sagte nichts | Die Genehmigung des Werks befreit den Unternehmer nicht (OR Art. 370 Abs. 1); auf die Verjährung kann er sich bei absichtlicher Täuschung nicht berufen (OR Art. 210 Abs. 6, sinngemäss über OR Art. 371 Abs. 3) |

Die 60 Tage gelten für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden. Für ältere Verträge gilt das bisherige Recht: Anzeige sofort nach der Entdeckung.

## Zwei Uhren, die gleichzeitig laufen

Die Rügefrist sagt, wie schnell dein Kunde nach der Entdeckung reklamieren muss. Die Verjährung sagt, wie lange er überhaupt Ansprüche hat: fünf Jahre ab Abnahme beim unbeweglichen Werk, zwei Jahre beim beweglichen (OR Art. 371 Abs. 1 und 2). Die zweite Uhr läuft ab der Abnahme und hält nicht an, nur weil der Mangel niemandem aufgefallen ist. Ein Beispiel: Das Bad ist am 14. September 2026 abgenommen, im November 2027 zeigt sich Feuchtigkeit an der Nachbarwand. Rügt der Kunde im Dezember 2027, ist er innert Frist. Entdeckt er denselben Schaden erst im Sommer 2032, nützt ihm die 60-Tage-Frist nichts mehr: Die Ansprüche sind mit Ablauf des 14. September 2031 verjährt.

> **Achtung:** Die fünf Jahre am Bau lassen sich bei Verträgen ab dem 1. Januar 2026 nicht mehr zulasten des Bestellers verkürzen (OR Art. 371 Abs. 3). Eine Klausel in deiner Offerte, die «zwei Jahre Garantie» auf eine Badsanierung setzt, ist damit wirkungslos.

## Was im Gewerk typisch verdeckt ist

- **Abdichtung unter Platten oder Estrich.** Sichtbar wird der Fehler erst, wenn es im Geschoss darunter tropft.
- **Leitungen in Wand und Boden.** Eine schlecht gepresste Verbindung hält Monate, bis der Druck sie öffnet.
- **Dämmung und Dampfbremse.** Die Folgen zeigen sich mit dem ersten kalten Winter, nicht am Tag der Abnahme.
- **Anschlüsse in der Dose.** Was hinter der Abdeckung liegt, prüft kein Bauherr.
- **Untergrundvorbereitung vor dem Anstrich.** Die Fläche sieht gut aus, bis sie sich nach einem Jahr löst.

Deswegen ist das Abnahmedatum die wichtigste Zahl im ganzen Vorgang: Ohne sie lässt sich weder sagen, wann die fünf Jahre enden, noch ob eine Rüge rechtzeitig war. Halte die Abnahme schriftlich fest, mit Datum, Beanstandungen und Unterschrift. Eine Vorlage dafür findest du unter [Abnahmeprotokoll](https://kidesk.ch/vorlagen/abnahmeprotokoll-vorlage). Wie du auf eine Rüge antwortest, ohne den Mangel schon anzuerkennen, steht unter [Mängelrüge: 60 Tage seit 2026](https://kidesk.ch/ratgeber/maengelruege-60-tage-neues-recht-2026).

## Beweis und SIA 118

Wer aus einer Tatsache Rechte ableitet, muss sie beweisen (ZGB Art. 8). Der Besteller belegt also den Mangel und den Zeitpunkt der Entdeckung, du deinerseits am besten die Abnahme und jede eingegangene Meldung mit Datum. Ist zusätzlich die [SIA 118](https://kidesk.ch/glossar/sia-118) vereinbart, gilt dort Art. 179 für Mängel, die der Bauherr erst nach Ablauf der Rügefrist nach Art. 172 entdeckt. Mit dem Korrigendum SIA 118-C1:2026 verlangt Art. 179 Abs. 2 die Rüge innert 60 Tagen statt «sofort». Die Norm gilt aber nur, wenn ihr sie vereinbart habt, und das Korrigendum nur, wenn ihr es zusätzlich übernommen habt. Bei Verträgen ab 2026 geht das zwingende Gesetz ohnehin vor.

## So macht es KIDESK

In KIDESK gehört die Abnahme zum Auftrag: Datum, Mängelliste, Fotos und die Unterschrift des Kunden auf dem Gerät. Damit hast du im Streitfall belegt, ab wann die fünf Jahre laufen und was bei der Abnahme schon beanstandet war. Die 60 Tage für einen verdeckten Mangel beginnen dagegen erst mit seiner Entdeckung, und die belegt das Abnahmeprotokoll nicht. Ob ein Mangel verdeckt war, entscheidet das nicht; das bleibt eine Frage des Einzelfalls.

- [Aufträge mit Rapport und Abnahme](https://kidesk.ch/funktionen/auftraege)

## Häufige Fragen

### Ab wann laufen die 60 Tage genau?

Ab der Entdeckung des Mangels, nicht ab der Abnahme und nicht ab einem ersten vagen Verdacht. Wann ein Mangel als entdeckt gilt, hängt vom Einzelfall ab und entscheidet im Streit das Gericht. Halte darum fest, wann dich die Meldung erreicht hat und was der Kunde als Zeitpunkt seiner Entdeckung nennt.

### Gilt die 60-Tage-Frist auch für eine reparierte Maschine?

Nein. Die 60 Tage gelten für unbewegliche Werke, also für Arbeit an Gebäude und Grundstück, dazu für Teile, die bestimmungsgemäss eingebaut wurden und den Baumangel verursacht haben. Bei einem beweglichen Werk wie einer Reparatur in der Werkstatt muss der Kunde den verdeckten Mangel sofort nach der Entdeckung anzeigen (OR Art. 370 Abs. 3).

### Muss ich nach fünf Jahren noch nachbessern?

Nein, ausser du hast freiwillig eine längere Garantie zugesagt oder du hast den Mangel absichtlich verschwiegen. Nach Ablauf der Verjährungsfrist kannst du die Einrede der Verjährung erheben. Reparierst du trotzdem kommentarlos, ist das eine Kulanz, die dir niemand aufzwingt.

### Kann ich die Rügefrist in meinen AGB verkürzen?

Bei Bauarbeiten nicht. Für unbewegliche Werke ist die Vereinbarung einer kürzeren Frist als 60 Tage ausdrücklich unwirksam (OR Art. 367 Abs. 1bis, Art. 370 Abs. 4). Längere Fristen darfst du vereinbaren, und bei beweglichen Werken bleibt Spielraum, dort brauchst du aber eine klare Abrede im Vertrag.

## Quellen

- [Obligationenrecht (OR), Art. 367: Feststellung der Mängel, Rügefrist von 60 Tagen](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_367)
- [Obligationenrecht (OR), Art. 370: Genehmigung des Werkes, verdeckte Mängel](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_370)
- [Obligationenrecht (OR), Art. 371: Verjährung der Mängelansprüche](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_371)
- [Obligationenrecht (OR), Art. 210: Verjährung im Kaufrecht, Absatz 6 zur absichtlichen Täuschung](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_210)
- [Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 8: Beweislast](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#art_8)
- [Änderung des OR vom 20. Dezember 2024 (Baumängel), AS 2025 270, in Kraft seit 1. Januar 2026](https://www.fedlex.admin.ch/eli/oc/2025/270/de)
- [Bundesamt für Justiz: Baumängel, neue Regeln ab dem 1. Januar 2026 (Inkraftsetzung und Verträge ab diesem Datum)](https://www.bj.admin.ch/de/newnsb/VsBnhpbj-jkYJm1JmZZA8)
- [SIA: Korrigenda zu den Normen, dort das Korrigendum SIA 118-C1:2026 (SN 507118-C1:2026) zu Art. 179, gültig ab 1. Januar 2026](https://www.sia.ch/korrigenda)

Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Unternehmen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.