# Schlussrechnung am Bau: Prüfung und Zahlungsfrist.

Quelle: https://kidesk.ch/ratgeber/schlussrechnung-bau-fristen · Ratgeber · Thema: Bau und Handwerk · Stand: 2026-09-21 · Herausgeber: KIDESK, Büro-Software für Schweizer Unternehmen

**Kurz gesagt:** Ohne besondere Abrede gilt das Obligationenrecht: Die Vergütung ist **bei der Ablieferung des Werkes** zu zahlen (OR Art. 372). Eine gesetzliche Prüffrist für den Bauherrn gibt es nicht. Ist dagegen die SIA 118 vereinbart, folgt auf die Schlussabrechnung zuerst die Prüfung durch die Bauleitung (Art. 154), dann die Fälligkeit (Art. 155) und danach die Zahlungsfrist von 30 Tagen (Art. 190). Öffentliche Bauherren weichen davon mit eigenen Ergänzungen zur Norm ab: Das Hochbauamt des Kantons Zürich setzt für die Prüfung 60 Tage.

## Zuerst klären: gilt bei dir die SIA 118 oder nur das Gesetz?

Die Antwort auf «wann muss der Bauherr zahlen» hängt an einer einzigen Frage: Habt ihr die SIA 118 zum Vertragsbestandteil gemacht? Die Norm ist eine private Norm und gilt nur, wenn sie vereinbart ist. Bei der Privatkundin, die dir das Bad bestellt, gilt sie fast nie. Beim Generalunternehmer und bei der öffentlichen Hand gilt sie fast immer. Was das im Einzelnen bedeutet, steht unter [SIA 118 kurz erklärt](https://kidesk.ch/ratgeber/sia-118-kurz-erklaert).

| Schritt | Nur Obligationenrecht | Mit SIA 118 |
| --- | --- | --- |
| Fälligkeit | Bei der Ablieferung des Werkes, bei Teillieferungen für jeden Teil (Art. 372) | Nach der Prüfung der Schlussabrechnung (Art. 155) |
| Prüffrist des Bauherrn | Keine. Prüfen darf er, die Fälligkeit schiebt das nicht hinaus | Prüfung der Schlussabrechnung durch die Bauleitung, nach Angabe der KBOB 30 Tage, bei umfangreichen oder besonderen Arbeiten laut Werkvertrag bis zu drei Monate (Art. 154 Abs. 2) |
| Zahlungsfrist | Was ihr vereinbart habt. Ohne Abrede: sofort mit der Fälligkeit | 30 Tage (Art. 190) |
| Verzug | Durch Mahnung oder mit Ablauf eines verabredeten Verfalltags (Art. 102) | Den Zahlungsverzug des Bauherrn regelt Art. 190. Wie er genau eintritt, steht in der Norm und in den Ergänzungen deines Vertrags; sicher belegt ist der Beginn mit einer Mahnung mit Datum |
| Verzugszins | 5 Prozent pro Jahr (Art. 104 Abs. 1) | Ab Verzug. Höhe nach Vertrag, sonst 5 Prozent nach OR Art. 104. Das Hochbauamt Zürich nennt in seinen Ergänzungen ebenfalls 5 Prozent pro Jahr |

Die KBOB, die Koordinationskonferenz der Bau- und Liegenschaftsorgane der öffentlichen Bauherren, hält in ihrem erläuternden Bericht zu den Zahlungsfristen fest: «Die SIA Norm 118 sieht in Art. 190 eine 30-tägige Zahlungsfrist vor. In den meisten Fällen geht dem Beginn der Zahlungsfrist eine 30-tägige Prüffrist durch den Beauftragten der Bauherrschaft voraus.» Der Bericht ist von 2009, die Artikelnummern stimmen mit der heute geltenden Ausgabe 2013 überein, auf die sich die Ergänzungen des Kantons Zürich von 2024 beziehen.

## Der Weg vom letzten Arbeitstag zum Geld

1. **Vollendung anzeigen** Melde der Bauherrschaft schriftlich, dass das Werk vollendet ist. Das ist der Startpunkt für die gemeinsame Prüfung und die Abnahme. Es ist auch der Tag, ab dem die vier Monate für das Bauhandwerkerpfandrecht laufen, nicht das Datum deiner Rechnung.
2. **Ausmass endgültig bereinigen** Bei Leistungen zu Einheitspreisen erfolgt die Feststellung der Schlussabrechnungssumme aufgrund der endgültigen Ausmasse. Offene Ausmasse sind der häufigste Grund dafür, dass eine Schlussrechnung liegen bleibt. Wie das Ausmass sauber entsteht, steht unter [Ausmass erstellen](https://kidesk.ch/ratgeber/ausmass-erstellen).
3. **Alles gleichzeitig einreichen, und rechtzeitig** Gleichzeitig mit der Schlussabrechnung sind auch Regie- und Teuerungsrechnungen sowie alle weiteren ausstehenden Rechnungen einzureichen. So hält es die Arbeitshilfe des Tiefbauamts des Kantons Bern fest. Wer die Regierapporte einen Monat später nachschiebt, startet die Prüfung faktisch neu. Für die Einreichung selbst nennt die KBOB eine Frist aus der Norm: spätestens zwei Monate nach der Werkabnahme, schriftlich, bei der Bauleitung an der im Vertrag bezeichneten Adresse (Art. 154 Abs. 1).
4. **Zusammenstellung aller Zahlungen beilegen** In der Schlussrechnung werden sämtliche erfolgten Zahlungen aufgelistet (SIA 118 Art. 153). Jede Akontozahlung mit Datum und Betrag, dazu Rabatt, Rückbehalt und Skonto in der richtigen Reihenfolge.
5. **Prüfbericht verlangen, sonst Nachfrist setzen** Nach der Prüfung teilt die Bauleitung den Prüfungsbescheid mit, und damit wird die Forderung fällig. Notiere dir den Tag, an dem du eingereicht hast. Hält die Bauleitung die Prüffrist nicht ein, kannst du ihr eine Nachfrist von 30 Tagen ansetzen: Nach deren Ablauf wird deine Forderung auch ohne Prüfungsbescheid fällig. So gibt die KBOB Art. 155 Abs. 2 der Norm wieder. Ohne Fälligkeit kein Verzug, ohne Verzug kein Zins, darum ist diese Nachfrist der wirksamste Brief der ganzen Abwicklung.

> **Achtung:** **Der teuerste Satz der ganzen Norm steht in Art. 156.** Die Arbeitshilfe des Tiefbauamts des Kantons Bern gibt ihn so wieder: Bringt der Unternehmer in der Schlussabrechnung keinen schriftlichen Vorbehalt an, so erklärt er mit deren Einreichung, dass er keine weiteren Rechnungen stellen wird und auf jeden weiteren Vergütungsanspruch für Leistungen verzichtet, die er bis dahin nicht in Rechnung gestellt hat. Vorbehalten bleiben Zinsansprüche nach Art. 190. Der vergessene Nachtrag ist damit weg, und zwar ohne Streit, weil du selbst darauf verzichtet hast. Dieselbe Arbeitshilfe nennt Grenzen der Verzichterklärung: Treu und Glauben, einen Erklärungsirrtum nach OR Art. 23 ff. und andere Gründe im Einzelfall. Darauf bauen heisst aber, einen Prozess zu planen statt einen Satz zu schreiben.

## Der Vorbehalt: der Absatz, den du nie weglässt

Ein Vorbehalt ist kein Misstrauen, sondern Buchhaltung. Er hält fest, was noch offen ist, damit die Einreichung der Schlussabrechnung nicht als Schlussstrich gilt. Schreib ihn auf die Schlussrechnung selbst, nicht ins Begleitmail.

**Vorbehalt auf der Schlussabrechnung**

```text
Vorbehalt: Diese Schlussabrechnung umfasst die bis zum [DATUM] ausgeführten und ausgemessenen Leistungen. Ausdrücklich vorbehalten bleiben:
1. Nachtrag Nr. [NUMMER] vom [DATUM] (Mehrkosten [BESCHREIBUNG]), Höhe noch nicht bereinigt;
2. Mehraufwand aus der Bauverzögerung vom [DATUM] bis [DATUM], angezeigt mit Schreiben vom [DATUM];
3. Teuerungsabrechnung für das [QUARTAL];
4. Verzugszinsen auf verspätet bezahlten Abschlagszahlungen.
Mit der Einreichung dieser Schlussabrechnung wird auf diese Ansprüche nicht verzichtet.
```

## Was in die Schlussrechnung gehört

- **Der Bezug zum Vertrag:** Werkvertrag vom Datum, Objekt, Auftrags- oder Projektnummer der Bauherrschaft. Ohne diese Nummer landet die Rechnung im falschen Stapel.
- **Die Leistung nach Positionen**, in der Struktur des Leistungsverzeichnisses, mit den endgültigen Mengen und dem Vermerk, worauf sie beruhen.
- **Alle Zahlungen**, die bisher geflossen sind, einzeln mit Datum und Nummer der Akontorechnung.
- **Der Rückbehalt**, offen ausgewiesen. Er mindert den Preis nicht, er schiebt einen Teil der Zahlung auf. Die Reihenfolge der Abzüge steht unter [Akonto, Rückbehalt, Skonto und MwSt](https://kidesk.ch/ratgeber/akonto-rueckbehalt-mwst-rechenbeispiel).
- **Der Vorbehalt** für alles, was noch nicht bereinigt ist.
- **Die Zahlungsfrist** mit Datum statt «30 Tage netto». Ein Datum spart eine Rückfrage.
- **Die Mehrwertsteuer** mit Satz und Betrag, dazu deine Nummer im Register, wenn du steuerpflichtig bist.

## Wenn nicht gezahlt wird: so rechnest du den Verzugszins

In Verzug kommt der Bauherr durch deine Mahnung. War ein bestimmter Verfalltag verabredet, kommt er mit dessen Ablauf ohne Mahnung in Verzug (OR Art. 102). Ein Zahlungsziel, das du einseitig auf die Rechnung druckst, ist nicht sicher ein verabredeter Verfalltag. Der sichere Weg heisst darum: mahnen, mit Datum. Ab Verzug schuldet er 5 Prozent Zins pro Jahr (OR Art. 104 Abs. 1). Gerechnet wird tagesgenau.

**Verzugszins auf einer Schlussrechnung**

| Posten | Wert |
| --- | --- |
| Restbetrag der Schlussrechnung | CHF 18'450.00 |
| Gesetzlicher Zinssatz (OR Art. 104 Abs. 1) | 5 % pro Jahr |
| Verzug ab (Tag nach Ablauf der Mahnfrist) | 12. Juni 2026 |
| Zahlungseingang | 7. August 2026 |
| Tage im Verzug | 56 |
| Rechnung | 18'450.00 × 5 % × 56 ÷ 365 |
| **Verzugszins** | **CHF 141.53** |

Der Zins ist kein Entgelt für eine Leistung, sondern Schadenersatz, und unterliegt darum nicht der Mehrwertsteuer. Mahngebühren dagegen gehören zum Entgelt und werden zum Satz der gemahnten Leistung abgerechnet. Der Unterschied ist unter [MwSt auf Mahngebühren](https://kidesk.ch/fragen/mwst-auf-mahngebuehren) erklärt.

## Die vier Gründe, warum eine Schlussrechnung liegen bleibt

| Was passiert | Woran es liegt | Was hilft |
| --- | --- | --- |
| Die Bauleitung prüft nicht | Ausmasse sind nicht gegenseitig anerkannt, Regierapporte fehlen | Ausmass fortlaufend unterschreiben lassen, Rapporte innert einer Woche abgeben |
| Die Rechnung wird zurückgewiesen | Die Rechnung passt nicht zum geprüften Ausmass oder ist unvollständig | Rechnungsnummer auf den Ausmassunterlagen vermerken, Beilagen vollständig mitschicken |
| Der Rückbehalt bleibt hängen | Die Solidarbürgschaft für die Mängelhaftung liegt noch nicht vor | Die Bürgschaft gleichzeitig mit der Schlussabrechnung einreichen |
| Der Nachtrag ist verloren | Kein schriftlicher Vorbehalt in der Schlussabrechnung | Vorbehalt anbringen, siehe oben, und Nachträge vor Arbeitsbeginn anmelden |

## Öffentliche Bauherren: lies die Ergänzungen zur Norm

Kantone und Gemeinden übernehmen die SIA 118 selten unverändert. Jede Amtsstelle hat dazu ihre eigenen Ergänzungen, und massgebend ist die, die in deinem Werkvertrag genannt ist. Das Hochbauamt des Kantons Zürich legt in seinen Ergänzungen zur SIA 118 zum Beispiel fest, dass Bauherr und Bauleitung die Schlussabrechnung innerhalb von 60 Tagen seit ordnungsgemässer Einreichung prüfen, wobei die Bauleitung ihre Prüfung innert 30 Tagen vorzunehmen hat. Die Zahlungsfrist beträgt dort 30 Tage bei direkten Rechnungen und 45 Tage bei indirekten Rechnungen. Eine Nachprüfung durch die Finanzkontrolle bleibt bis zwölf Monate nach der Schlusszahlung vorbehalten. In derselben Frist darf auch der Unternehmer nachprüfen: Findest du im Nachhinein einen Fehler zu deinen Ungunsten, ist er dort nicht automatisch verloren. Rechne solche Fristen in deine Liquiditätsplanung ein, bevor du offerierst.

> Deine Forderung verjährt. Für Handwerksarbeit gilt eine Frist von fünf Jahren (OR Art. 128 Ziff. 3). Bei grösseren Werkverträgen mit Planung, Material und Organisation wird der Begriff eng ausgelegt, und es kann die zehnjährige Frist gelten. Rechne im Alltag vorsichtshalber mit fünf Jahren und lass eine Forderung nicht so lange liegen.

## So macht es KIDESK

Akonto- und Schlussrechnungen rechnet KIDESK gegeneinander auf, und auf dem QR-Einzahlungsschein steht bei Teilrechnungen der Restbetrag. Die Zahlungsfrist setzt du je Rechnung, von 7 bis 90 Tagen oder mit einem eigenen Wert. Bleibt das Geld aus, laufen drei Mahnstufen mit deinen Fristen, und den Verzugszins schaltest du dort ein, wenn du ihn verrechnen willst.

- [Rechnungen in KIDESK](https://kidesk.ch/funktionen/rechnungen)
- [Mahnwesen](https://kidesk.ch/funktionen/mahnwesen)

## Häufige Fragen

### Darf der Bauherr die Zahlung aufschieben, solange er prüft?

Nur wenn ihr eine Prüffrist vereinbart habt, etwa über die SIA 118 oder im Werkvertrag. Das Obligationenrecht kennt keine Prüffrist: Die Vergütung ist bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen (OR Art. 372). Eine Prüfung darf er machen, die Fälligkeit verschiebt sie nicht. Und auch eine vereinbarte Prüffrist ist nicht unbegrenzt: Nach der SIA 118 kannst du der säumigen Bauleitung eine Nachfrist von 30 Tagen ansetzen, danach wird die Forderung auch ohne Prüfungsbescheid fällig (Art. 155 Abs. 2, so die KBOB).

### Was ist der Unterschied zwischen Schlussabrechnung und Schlussrechnung?

Die Schlussabrechnung ist die Abrechnung über das ganze Werk mit den endgültigen Ausmassen und der Zusammenstellung sämtlicher Zahlungen. Die Schlussrechnung ist die letzte Rechnung, mit der du die Schlussabrechnungssumme abzüglich aller früher fällig gewordenen Abschlagszahlungen feststellst. Im Alltag fallen beide oft in ein Dokument.

### Kann ich nach der Schlussrechnung noch eine Rechnung stellen?

Ohne SIA 118 kannst du eine vergessene Leistung grundsätzlich nachfordern, solange sie nicht verjährt ist und du sie beweisen kannst. Mit SIA 118 ist es heikel: Ohne schriftlichen Vorbehalt in der Schlussabrechnung gilt die Erklärung, dass du keine weiteren Rechnungen stellst (Art. 156). Darum gehört der Vorbehalt auf jede Schlussabrechnung mit offenen Punkten.

### Wann wird der Rückbehalt ausbezahlt?

Der Barrückbehalt wird fällig, wenn die Voraussetzungen der Norm erfüllt sind, und ist in der Schlussrechnung offen auszuweisen. In der Praxis löst ihn die Solidarbürgschaft für die Dauer der Mängelhaftung ab: Liegt sie vor, wird der zurückbehaltene Betrag zur Zahlung fällig. Reiche die Bürgschaft deshalb gleichzeitig mit der Schlussabrechnung ein.

### Ab wann laufen die vier Monate für das Bauhandwerkerpfandrecht?

Ab der Vollendung der Arbeit, nicht ab dem Datum der Schlussrechnung und nicht ab der Abnahme. Innerhalb dieser vier Monate muss die Eintragung im Grundbuch stehen, mindestens vorläufig. Der Ablauf steht im [Ratgeber zum Bauhandwerkerpfandrecht](https://kidesk.ch/ratgeber/bauhandwerkerpfandrecht-fuer-handwerker).

### Muss ich mahnen, bevor ich Verzugszins verlangen darf?

Ja, ausser ihr habt einen bestimmten Verfalltag verabredet. Dann tritt der Verzug mit dessen Ablauf ein, ohne Mahnung (OR Art. 102 Abs. 2). Ein Zahlungsziel, das nur auf der Rechnung steht, genügt dafür nicht sicher. Mahne mit Datum, dann ist der Beginn des Zinslaufs belegt.

## Quellen

- [Obligationenrecht (OR), Art. 372: Fälligkeit der Vergütung](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_372)
- [OR Art. 102 und 104: Verzug des Schuldners und Verzugszins](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_102)
- [OR Art. 128: Verjährung von Forderungen für Handwerksarbeit](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_128)
- [KBOB: Empfehlungen Zahlungsfristen, erläuternder Bericht vom 28. Dezember 2009](https://www.kbob.admin.ch/dam/de/sd-web/-YLPNvra76KX/Erlaeuternder_Bericht_Empfehlung_Zahlungsfristen_DE.pdf)
- [Tiefbauamt Kanton Bern: Arbeitshilfe «Ausmessen und Abrechnen von Bauarbeiten», 01.02.2023](https://www.bvd.be.ch/content/dam/bvd/dokumente/de/tba/ueber-uns/beschaffung-leistungen/ah-ausmessen-und-abrechnen-von-bauarbeiten.pdf)
- [Hochbauamt Kanton Zürich: Ergänzungen zur Norm SIA 118, Ausgabe 1. Juli 2024](https://www.zh.ch/content/dam/zhweb/bilder-dokumente/themen/planen-bauen/hochbau/planungsgrundlagen/vertragswesen/ergaenzungen_hba_zu_sia_118/Ergaenzungen_HBA_zu_SIA_118_2024.pdf)

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