# Stundensatz Hauswartung: die Pauschale von hinten rechnen.

Quelle: https://kidesk.ch/ratgeber/stundensatz-hauswart · Ratgeber · Thema: Kalkulation und Preise · Stand: 2026-09-21 · Herausgeber: KIDESK, Büro-Software für Schweizer Unternehmen

**Kurz gesagt:** Hauswartung wird als Pauschale verkauft und in Stunden gerechnet. Drei Grössen führen zum Preis: dein **Stundensatz** aus den Kosten des letzten Jahres, die **Stunden aus dem Pflichtenheft** und die **Bereitschaft**, die auch dann kostet, wenn nichts passiert. Im Beispiel unten kommt ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen auf 13.63 Stunden im Monat und bei einem Satz von CHF 88.00 auf eine Pauschale von CHF 1'200.00 ohne Mehrwertsteuer. Das ist das Ergebnis dieser Rechnung an diesem Haus, kein Marktpreis.

## Die Pauschale ist Zeit mal Satz

Eine Verwaltung will eine Zahl pro Monat, nicht eine Stundenliste. Trotzdem entsteht diese Zahl nur auf einem Weg: Minuten je Tätigkeit, mal Häufigkeit, mal Stundensatz. Wer die Pauschale stattdessen aus dem Bauch nennt oder aus der Offerte des Vorgängers abschreibt, übernimmt dessen Kalkulation samt dessen Fehlern und merkt es erst im dritten Winter. Die Grundlage ist darum immer das Pflichtenheft; wie es aufgebaut wird, steht unter [Pflichtenheft Hauswartung erstellen](https://kidesk.ch/ratgeber/pflichtenheft-hauswartung-erstellen).

## Schritt 1: dein Stundensatz

Nimm den Gesamtaufwand des letzten Geschäftsjahres und zieh ab, was du separat verrechnest: Material, Verbrauch und zugekaufte Fremdleistungen. Was bleibt, muss die Arbeit decken. Diese Kosten teilst du durch die Stunden, die tatsächlich in einer Pauschale oder auf einer Rechnung gelandet sind, nicht durch die Anwesenheit.

**Hauswartbetrieb mit Inhaberin und einem Angestellten**

| Posten | Wert |
| --- | --- |
| Gesamtaufwand letztes Geschäftsjahr | CHF 215'000.00 |
| ./. Material, Verbrauch und Fremdleistungen | CHF 28'000.00 |
| Kosten, die die Arbeit decken muss | CHF 187'000.00 |
| Verrechenbare Stunden des Angestellten | 1'450 h |
| Verrechenbare Stunden der Inhaberin | 900 h |
| Total verrechenbare Stunden | 2'350 h |
| Kostensatz: 187'000.00 geteilt durch 2'350 | CHF 79.57 |
| Gewinnzuschlag 10 Prozent | CHF 7.96 |
| **Stundensatz ohne Mehrwertsteuer, gerundet** | **CHF 88.00** |

In den CHF 187'000.00 stecken Löhne samt Arbeitgeberbeiträgen, Fahrzeuge, Maschinen und Werkzeug, Berufskleider, Versicherungen, Büro, Software, Treuhandstelle und die Zeit, die niemand bezahlt: Objektbesichtigungen, Offerten, Telefonate mit Mietenden, Schlüsselübergaben. Im Beispiel steckt der Lohn der Inhaberin im Personalaufwand, wie bei einer GmbH. Bei einer Einzelfirma rechnest du den Betrag dazu, den du zum Leben brauchst, samt AHV und Vorsorge, sonst kalkulierst du dich zum Nulltarif ein.

## Schritt 2: die Wege zwischen den Liegenschaften

Hauswartung besteht aus vielen kurzen Einsätzen an verschiedenen Adressen. Die Fahrt zwischen zwei Objekten ist Arbeitszeit, aber sie ist an keinem der beiden Objekte Hauswartzeit. Wer sie übersieht, verschenkt in jedem Vertrag Geld, ohne es je auf einer Rechnung zu sehen.

**Was 15 Minuten Weg je Einsatz kosten**

| Posten | Wert |
| --- | --- |
| Einsätze an diesem Objekt | zweimal pro Woche |
| Weg hin und zurück je Einsatz | 15 Minuten |
| Wegzeit pro Woche | 0.5 Stunden |
| Mal 4.333 Wochen pro Monat | 2.17 Stunden |
| Mal CHF 88.00 | CHF 190.96 pro Monat |
| **Wegzeit je Objekt und Jahr** | **CHF 2'291.52** |

Für die Wegzeit gibt es zwei saubere Wege, und du nimmst genau einen davon. Entweder du rechnest sie in die Stunden des Objekts hinein, wie im Beispiel unten, dann steht sie in der Pauschale. Oder du setzt eine Anfahrtspauschale je Objekt und Monat, dann ziehst du sie aus den Objektstunden heraus. Beides gleichzeitig ist doppelt kassiert und fällt in der ersten Preisrunde auf. Welche Fahrzeit überhaupt als Arbeitszeit gilt, steht unter [Ist die Fahrzeit Arbeitszeit?](https://kidesk.ch/fragen/ist-fahrzeit-arbeitszeit).

> Aus der Wegzeit folgt die wichtigste Wachstumsregel dieser Branche: Zwei Liegenschaften im selben Quartier sind mehr wert als vier über die ganze Stadt verteilt. Rechne bei jeder neuen Anfrage zuerst die Fahrt, bevor du über den Preis nachdenkst. Ein Objekt am falschen Ort ist auch zum guten Satz ein Verlustgeschäft.

## Schritt 3: die Stunden aus dem Pflichtenheft

Jetzt rechnest du die Pauschale. Der Rechenweg: Aufwand je Durchgang in Minuten, mal Häufigkeit pro Woche, mal 4.333 Wochen pro Monat, also 52 geteilt durch 12. Arbeiten, die nur in einer Saison oder wenige Male im Jahr anfallen, rechnest du aufs Jahr und teilst durch zwölf.

**Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen**

| Posten | Wert |
| --- | --- |
| Treppenhaus und Eingang reinigen, 50 Minuten, einmal pro Woche | 3.61 h pro Monat |
| Waschküche und Trockenraum, 20 Minuten, einmal pro Woche | 1.44 h pro Monat |
| Umgebung, Abfall und Kontrollgang, 30 Minuten, zweimal pro Woche | 4.33 h pro Monat |
| Technische Kontrolle Licht, Türen, Storen, 20 Minuten, einmal pro Monat | 0.33 h pro Monat |
| Rasen und Hecken, 90 Minuten, 14 mal im Jahr, aufs Jahr verteilt | 1.75 h pro Monat |
| Wegzeit, zweimal pro Woche 15 Minuten | 2.17 h pro Monat |
| Total Stunden pro Monat | 13.63 h |
| 13.63 Stunden mal CHF 88.00 | CHF 1'199.44 |
| **Monatspauschale ohne Mehrwertsteuer, gerundet** | **CHF 1'200.00** |

Geteilt durch zwölf Wohnungen sind das CHF 100.00 je Wohnung und Monat, eine Zahl, mit der eine Verwaltung rechnen kann. Nimm sie trotzdem nur als Prüfgrösse für deine eigene Offerte: Sie ist das Ergebnis dieser Minuten an diesem Haus. Ein Haus mit Lift, Tiefgarage, Aussentreppe und grosser Umgebung kommt auf andere Minuten, und damit auf einen anderen Betrag je Wohnung. Wer den Quadratmeter- oder Wohnungspreis eines fremden Objekts übernimmt, kalkuliert das Haus eines Fremden.

> **Achtung:** Schreib in die Offerte, aus welchen Stunden die Pauschale besteht, aber schreib den Stundensatz nicht dazu. Die Stundenliste zeigt der Verwaltung, dass gerechnet wurde, und sie ist deine Grundlage, wenn später mehr verlangt wird als vereinbart. Ein ausgewiesener Satz dagegen wird zur Verhandlungsgrundlage für alles, was du künftig in Regie ausführst.

## Bereitschaft kostet, auch wenn nichts passiert

Pikettdienst heisst nach der Verordnung 1 zum Arbeitsgesetz, dass sich die mitarbeitende Person neben der normalen Arbeit für allfällige Einsätze bereithält: für die Behebung von Störungen, für Hilfeleistung in Notsituationen, für Kontrollgänge oder ähnliche Sonderereignisse (Art. 14 Abs. 1 ArGV 1). Genau das verkauft eine Hauswartung, wenn sie eine Notfallnummer angibt. Zwei Regeln begrenzen das, und beide haben direkte Folgen für deine Kalkulation.

| Regel | Was sie bedeutet | Grundlage |
| --- | --- | --- |
| Höchstens sieben Pikettage in vier Wochen | Danach darf dieselbe Person zwei Wochen nicht mehr zum Pikett aufgeboten werden | Art. 14 Abs. 2 ArGV 1 |
| Ausnahmsweise 14 Tage in vier Wochen | Nur wenn die betriebliche Grösse und Struktur keine genügenden Personalressourcen zulassen und im Jahresdurchschnitt höchstens fünf Einsätze pro Monat anfallen | Art. 14 Abs. 3 ArGV 1 |
| Pikett im Betrieb | Die gesamte zur Verfügung gestellte Zeit ist Arbeitszeit | Art. 15 Abs. 1 ArGV 1 |
| Pikett ausserhalb des Betriebs | Angerechnet wird die Zeit, in der tatsächlich gearbeitet wird, dazu die Wegzeit hin und zurück | Art. 15 Abs. 2 ArGV 1 |

Diese Regeln schützen Arbeitnehmende. Für dich selbst gelten sie nur, soweit du Arbeitnehmerin bist: Wer als selbständig erwerbende Person auf Pikett ist, fällt nicht unter das Arbeitsgesetz (ArG Art. 1 Abs. 2), und wer im eigenen Betrieb angestellt ist und eine höhere leitende Tätigkeit ausübt, ist davon ausgenommen (ArG Art. 3 Bst. d). Was du einer mitarbeitenden Person für die blosse Bereitschaft bezahlst, sagt das Arbeitsgesetz nicht: Das regelt der Arbeitsvertrag oder ein Gesamtarbeitsvertrag.

Rechne die erste Regel einmal durch, und die Preisfrage beantwortet sich von selbst. Vier Wochen haben 28 Tage. Wer sie lückenlos mit Pikett abdecken will, braucht bei höchstens sieben Tagen je Person vier Personen, im Ausnahmefall zwei. Ein Betrieb mit einer Person kann also keine dauerhafte Rund-um-die-Uhr-Bereitschaft mit Angestellten anbieten. Sag darum in der Offerte, was du wirklich leistest: erreichbar während der Bürozeit, Notfalldienst an bestimmten Tagen, oder ein Vertrag mit einem Partnerbetrieb.

- **Bereitschaft** als Pauschale pro Monat oder pro Woche, unabhängig davon, ob ein Einsatz kommt.
- **Einsatz** nach Zeit, mit Mindestverrechnung je Aufgebot, sonst zahlt der Kunde zehn Minuten für eine Fahrt von vierzig.
- **Zuschläge** für Nacht, Wochenende und Feiertag kommen obendrauf und gehören nicht in den Grundsatz, siehe [Zuschläge](https://kidesk.ch/ratgeber/zuschlaege-nacht-wochenende).
- **Material** und Fremdleistungen im Einsatz separat, mit eigenem Aufschlag.

## Winterdienst: die Bereitschaft ist der Preis

Der Winterdienst ist derselbe Fall in verschärfter Form. Wer ihn nur je Einsatz verrechnet, arbeitet in einem milden Winter gratis: Die Bereitschaft lief trotzdem, das Fahrzeug stand bereit, das Salz lag im Lager, und der Mitarbeitende konnte nicht frei über seine Nächte verfügen. Trenn deshalb drei Positionen: eine Saisonpauschale für die Bereitschaft, den Einsatz nach Zeit oder je Räumung, und Salz und Splitt nach Verbrauch. Zur Haftung und zum Nachweis gibt es den Ratgeber [Winterdienst: Haftung und Streuprotokoll](https://kidesk.ch/ratgeber/winterdienst-haftung-und-streuprotokoll) und die [Vorlage für den Winterdienstvertrag](https://kidesk.ch/vorlagen/winterdienst-vertrag-vorlage).

## Was nicht in die Pauschale gehört

- **Reparaturen und Ersatzteile.** Sie gehören auf eine eigene Rechnung mit Datum, Auftrag und Stunden, damit die Verwaltung sie zuordnen kann.
- **Arbeiten auf Anordnung** der Verwaltung oder der Eigentümerschaft, auch kleine.
- **Reinigung nach einem Mieterwechsel,** Kellerräumungen und Entsorgung von Sperrgut.
- **Aussergewöhnliche Ereignisse:** Wasserschaden, Sturm, aussergewöhnlicher Schneefall. Definiere im Vertrag, ab wann ein Ereignis aussergewöhnlich ist, mit einer Zahl.
- **Schlüssel- und Schliessanlagen:** Bestellung, Verwaltung, Nachweis. Das ist eine eigene Leistung mit einer eigenen Verantwortung.

Diese Trennung hat einen zweiten Grund, der nichts mit deiner Kalkulation zu tun hat: Die Verwaltung sortiert die Kosten einer Liegenschaft in Nebenkosten und Kosten der Eigentümerschaft. Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, und der Mieter muss sie nur bezahlen, wenn er das mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (OR Art. 257a). Eine Rechnung, welche laufenden Betrieb und Reparaturen sauber trennt, kann die Verwaltung ohne Rückfrage verbuchen. Wie du das schon im Pflichtenheft anlegst, steht unter [Pflichtenheft Hauswartung erstellen](https://kidesk.ch/ratgeber/pflichtenheft-hauswartung-erstellen).

## Gilt für dich ein Gesamtarbeitsvertrag?

Auf der Liste der allgemeinverbindlich erklärten Gesamtarbeitsverträge des Bundes steht kein eigener Vertrag für die Hauswartung. Das heisst aber nicht, dass für deinen Betrieb keiner gilt. Wer neben dem Hauswartdienst auch Unterhalts- oder Spezialreinigung anbietet, prüft den Geltungsbereich des GAV für die Reinigungsbranche in der Deutschschweiz: Massgebend ist, was der Betrieb tut, nicht wie er heisst. Räumlich gilt er in den Deutschschweizer Kantonen, im Kanton Bern ohne den Verwaltungskreis Berner Jura. Die gewöhnliche Allgemeinverbindlicherklärung greift ab sechs Arbeitnehmenden, die Lohnregelungen sind zusätzlich erleichtert allgemeinverbindlich erklärt und gelten darum auch für kleinere Unternehmen. Die Mindestlöhne des Vertrags 2026 bis 2029 gelten seit dem 1. Januar 2026. Mehr dazu unter [GAV Reinigung Deutschschweiz 2026](https://kidesk.ch/ratgeber/gav-reinigung-deutschschweiz-2026).

Dazu kommen kantonale Mindestlöhne, 2026 zum Beispiel Genf mit CHF 24.59 und Basel-Stadt mit CHF 22.20 pro Stunde, brutto und ohne Ferien- und Feiertagszuschlag. In Basel-Stadt kommen diese Zuschläge im Stundenlohn zum Mindestlohn dazu, und Branchen mit einem allgemeinverbindlichen GAV sind vom kantonalen Mindestlohn ausgenommen. Auf jeden Bruttolohn kommen die Arbeitgeberbeiträge: AHV, IV und EO machen zusammen 10.6 Prozent aus, je zur Hälfte getragen, dazu Arbeitslosenversicherung, Verwaltungskosten der Ausgleichskasse, Familienzulagen, Unfallversicherung und berufliche Vorsorge.

> Privatkunden und Stockwerkeigentümergemeinschaften vergleichen brutto. CHF 1'200.00 ohne Mehrwertsteuer sind mit dem Normalsatz von 8.1 Prozent CHF 1'297.20 pro Monat. Sag in der Offerte, ob die Steuer inbegriffen ist. Mehrwertsteuerpflichtig wirst du ab CHF 100'000.00 Jahresumsatz aus steuerbaren Leistungen.

Prüf einmal im Jahr, direkt nach dem Abschluss mit der Treuhandstelle, ob deine Zahlen noch stimmen: die Kosten aus der Buchhaltung, die verrechenbaren Stunden aus der Zeiterfassung, die Minuten je Objekt aus der Realität. Verträge über Hauswartung laufen lange, Löhne und Prämien steigen weiter. Nimm darum eine Preisklausel in den Vertrag auf, sonst zahlst du jede Erhöhung aus deiner Marge. Wie du eine Anpassung ankündigst, steht unter [Preiserhöhung mitteilen](https://kidesk.ch/ratgeber/preiserhoehung-mitteilen), den allgemeinen Rechenweg findest du unter [Stundenansatz für Handwerker](https://kidesk.ch/ratgeber/stundenansatz-handwerker-schweiz) und im [Stundensatz-Rechner](https://kidesk.ch/rechner/stundensatz-rechner).

## So macht es KIDESK

Für die Hauswartung erstellst du in KIDESK das Pflichtenheft: Bereiche, Tätigkeiten, Häufigkeit und Aufwand in Minuten, daraus rechnet KIDESK die Stunden pro Monat. Eine Vorlage für das Mehrfamilienhaus ist eingebaut, alternativ beschreibst du das Objekt in eigenen Worten und bekommst einen Entwurf. Aus dem Pflichtenheft wird der Offerten-Entwurf mit einer Monatspauschale je Bereich, und das Pflichtenheft hängt als Beilage an der Offerte. Alle Offerten, Aufträge und Rechnungen einer Liegenschaft liegen an einem Ort; für Heizung, Lift oder Tor legst du einen Wartungsplan an, auf Wunsch erstellt KIDESK den Wartungsauftrag selbst. Nach dem Auftrag zeigt die Nachkalkulation, was die Pauschale gekostet hat. Deine Betriebskosten und die Minuten an deinem Objekt kennt KIDESK nicht: Die misst du selbst.

- [KIDESK für die Hauswartung](https://kidesk.ch/branchen/hauswartung)
- [Offerten in KIDESK](https://kidesk.ch/funktionen/offerten)

## Häufige Fragen

### Was kostet eine Hauswartung pro Wohnung und Monat?

Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht, weil der Aufwand am Haus hängt und nicht an der Zahl der Wohnungen. Ein Haus mit Lift, Tiefgarage und grosser Umgebung braucht ein Vielfaches der Zeit eines einfachen Mehrfamilienhauses. Rechne die Minuten je Tätigkeit und Häufigkeit zusammen, multipliziere mit deinem Stundensatz und teile erst am Schluss durch die Zahl der Wohnungen, wenn die Verwaltung diese Zahl sehen will.

### Wie verrechne ich Pikett und Notfalldienst?

Getrennt in zwei Positionen: eine Pauschale für die Bereitschaft und den Einsatz nach Zeit mit einer Mindestverrechnung je Aufgebot. Für Arbeitnehmende gilt dabei die Verordnung 1 zum Arbeitsgesetz: höchstens sieben Pikettage in vier Wochen, ausnahmsweise 14. Wer lückenlose Bereitschaft verspricht, braucht dafür genug Personen.

### Soll der Winterdienst in der Pauschale sein?

Besser nicht. In einem schneearmen Winter wirkt eine enthaltene Räumung wie ein Geschenk, in einem schneereichen ruiniert sie den Vertrag. Trenne Bereitschaft, Einsatz und Streumaterial. So ist für beide Seiten nachvollziehbar, wofür bezahlt wird, und die Bereitschaft ist bezahlt, auch wenn kein Schnee fällt.

### Was mache ich, wenn die Verwaltung den Preis drücken will?

Verhandle über den Umfang, nicht über den Satz. Zeig die Stundenliste und frag, welche Position gestrichen oder seltener ausgeführt werden soll. Das ist eine sachliche Antwort, sie lässt der Verwaltung die Entscheidung, und sie hält deine Kalkulation intakt. Ein tieferer Satz bei gleichem Umfang ist dagegen nur ein langsamerer Verlust.

### Wie oft darf ich die Pauschale anpassen?

So oft, wie es der Vertrag erlaubt. Ohne Preisklausel brauchst du für eine Anpassung das Einverständnis des Kunden, sonst gilt der vereinbarte Preis bis zum Ende des Vertrags. Nimm darum in jeden Unterhaltsvertrag eine Klausel auf, die eine jährliche Anpassung mit Ankündigungsfrist vorsieht und dem Kunden das Recht gibt, auf denselben Zeitpunkt zu kündigen.

## Quellen

- [Verordnung 1 zum Arbeitsgesetz (ArGV 1), Art. 14 und 15: Pikettdienst und Anrechnung an die Arbeitszeit](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2000/243/de#art_14)
- [Obligationenrecht (OR), Art. 257a: Nebenkosten im Allgemeinen](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_257_a)
- [SECO: Allgemeinverbindlich erklärte Gesamtarbeitsverträge des Bundes](https://www.seco.admin.ch/de/gesamtarbeitsvertraege-bund)
- [GAV für die Reinigungsbranche in der Deutschschweiz 2026 bis 2029](https://allpura.ch/pdf/GAV_2026-2029.pdf)
- [AHV/IV: Merkblatt 2.01, Beiträge an AHV, IV, EO und ALV](https://www.ahv-iv.ch/p/2.01.d)
- [Kanton Genf: Mindestlohn 2026, CHF 24.59 pro Stunde](https://www.ge.ch/actualite/salaire-minimum-genevois-2026-etablira-2459-fr-heure-1-10-2025)
- [Kanton Basel-Stadt: Fragen zum kantonalen Mindestlohn](https://www.bs.ch/wsu/awa/arbeitsbeziehungen/loehne/mindestlohn/haeufige-fragen-zum-kantonalen-mindestlohn-faq)
- [Arbeitsgesetz (ArG), Art. 1 und 3: betrieblicher und persönlicher Geltungsbereich](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/1966/57_57_57/de#art_3)
- [ESTV: MWST-Steuerpflicht (Umsatzgrenze CHF 100'000)](https://www.estv.admin.ch/de/mwst-steuerpflicht)
- [ESTV: Mehrwertsteuersätze in der Schweiz](https://www.estv.admin.ch/de/mwst-steuersaetze-schweiz)

Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Unternehmen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.