# Werklohn absichern: bevor du den Kran aufstellst.

Quelle: https://kidesk.ch/ratgeber/werklohn-absichern · Ratgeber · Thema: Bau und Handwerk · Stand: 2026-09-21 · Herausgeber: KIDESK, Büro-Software für Schweizer Unternehmen

**Kurz gesagt:** Ohne Vereinbarung finanzierst du den ganzen Auftrag vor: Die Vergütung ist erst bei der Ablieferung des Werkes zu zahlen (Obligationenrecht, OR, Art. 372). Das Gesetz gibt dir zwei Mittel, ohne dass du sie vereinbaren musst: das **Bauhandwerkerpfandrecht** am Grundstück, einzutragen spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit (ZGB Art. 837 und 839), und das Recht, deine Leistung zurückzuhalten, wenn dein Vertragspartner zahlungsunfähig wird (OR Art. 83). Alles andere, also Anzahlung, Akontozahlungen und eine Bankgarantie der Bauherrschaft, musst du vor dem ersten Arbeitstag abmachen. Nachher hast du nichts mehr zu bieten.

## Wie viel Geld wirklich im Feuer steht

Ein Elektrobetrieb übernimmt die Installation in einem Umbau für CHF 86'000.00 netto. Vier Monate Bauzeit, danach 30 Tage Zahlungsfrist. Ohne Zahlungsplan sieht die Rechnung so aus, wobei alle Beträge netto sind, also ohne Mehrwertsteuer.

**Vorfinanzierung ohne Zahlungsplan**

| Posten | Wert |
| --- | --- |
| Material, von dir beim Lieferanten bezahlt | CHF 31'000.00 |
| 420 Stunden zu CHF 62.00 Selbstkosten je Stunde | CHF 26'040.00 |
| Erste Zahlung des Kunden | nach rund fünf Monaten |
| **Geld, das du bis dahin selbst trägst** | **CHF 57'040.00** |

Derselbe Auftrag mit einem Zahlungsplan von 30 Prozent bei Auftragserteilung und 30 Prozent nach der Rohinstallation.

**Vorfinanzierung mit Zahlungsplan**

| Posten | Wert |
| --- | --- |
| Akonto 1, 30 Prozent bei Auftragserteilung | CHF 25'800.00 |
| Akonto 2, 30 Prozent nach der Rohinstallation | CHF 25'800.00 |
| Vorfinanzierung wie oben | CHF 57'040.00 |
| **Rest, den du bis zur Schlusszahlung selbst trägst** | **CHF 5'440.00** |

Zwischendurch liegt dein Einsatz höher als diese CHF 5'440.00, weil das Material bezahlt ist, bevor die zweite Akontozahlung eintrifft. Entscheidend ist die Richtung: Zwei Sätze in der Offerte verschieben CHF 51'600.00 vom Betrieb zur Bauherrschaft. Kein anderes Mittel auf dieser Seite wirkt so stark, und keines ist so billig. Alles Weitere ist Schadensbegrenzung.

## Was dir das Gesetz gibt und was du verhandeln musst

| Mittel | Grundlage | Braucht es eine Vereinbarung? |
| --- | --- | --- |
| Vergütung bei der Ablieferung, bei Teillieferung für jeden Teil | OR Art. 372 | Nein, das ist die gesetzliche Vorgabe |
| Anzahlung, Akontozahlungen, Zahlungsplan | Vertrag oder angenommene Offerte | Ja |
| Leistung zurückhalten, wenn die fällige Teilzahlung ausbleibt | OR Art. 82 | Nur insofern, als Teilzahlungen vereinbart sein müssen |
| Leistung zurückhalten bis zur Sicherstellung, wenn der Besteller zahlungsunfähig wird | OR Art. 83 | Nein |
| Bauhandwerkerpfandrecht am Grundstück | ZGB Art. 837 und 839 | Nein, und ein Vorausverzicht ist ungültig |
| Gesetzliche Bürgschaft der öffentlichen Hand bei Verwaltungsvermögen | ZGB Art. 839 Abs. 4 | Nein, aber innert vier Monaten schriftlich und unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend zu machen |
| Bankgarantie oder Solidarbürgschaft der Bauherrschaft | Vertrag | Ja |

Im Werkvertragsrecht, also in OR Art. 363 bis 379, steht kein Anspruch darauf, dass dir die Bauherrschaft eine Sicherheit stellt. Wer eine will, verhandelt sie, und zwar bevor der Vertrag steht.

## Der Zahlungsplan: das stärkste Mittel, weil es vor der Arbeit kommt

Hänge jeden Schritt an ein prüfbares Ereignis, nicht an ein Datum und nicht an ein Gefühl. «Nach Abschluss der Rohinstallation» kann man nachsehen, «Mitte Juni» nicht. Und vereinbare die Zahlungsfrist im Vertrag, nicht erst auf der Rechnung: Ist ein bestimmter Verfalltag verabredet, gerät dein Kunde mit dessen Ablauf ohne Mahnung in Verzug (OR Art. 102 Abs. 2).

**Klausel für Offerte oder Werkvertrag: Zahlung und Sicherheit**

```text
Zahlung
Die Vergütung wird in drei Schritten in Rechnung gestellt:
1. 30 % bei Auftragserteilung
2. 30 % nach [prüfbares Ereignis, zum Beispiel Abschluss der Rohinstallation]
3. Restbetrag mit der Schlussrechnung nach der Abnahme
Die Akontorechnungen werden in der Schlussrechnung mit dem fakturierten Betrag in Abzug gebracht.
Alle Rechnungen sind innert 30 Tagen ab Rechnungsdatum ohne Abzug zahlbar. Diese Zahlungsfrist gilt als vereinbarter Verfalltag; nach ihrem Ablauf tritt der Verzug ohne Mahnung ein. Ab Verzug ist ein Verzugszins von 5 % pro Jahr geschuldet.

Sicherheit
Die Bauherrschaft leistet vor Baubeginn eine Sicherheit von CHF [Betrag] in Form einer unwiderruflichen Zahlungsgarantie einer Schweizer Bank mit Gültigkeit bis [Datum]. Die Arbeiten werden aufgenommen, sobald die Sicherheit vorliegt und die erste Akontozahlung eingegangen ist.
```

> Eine Akontorechnung ist eine richtige Rechnung mit Mehrwertsteuer. Rechnest du nach vereinbarten Entgelten ab, entsteht die Steuerforderung bereits mit der Ausgabe der Teilrechnung (Mehrwertsteuergesetz, MWSTG, Art. 40 Abs. 1 Bst. b). Rechnest du nach vereinnahmten Entgelten ab, erst mit dem Zahlungseingang (Abs. 2). Was das für deine Liquidität und für die Schlussrechnung heisst, steht unter [Anzahlung und Vorauszahlung verrechnen](https://kidesk.ch/ratgeber/anzahlung-vorauszahlung-rechnung).

## Sicherheit der Bauherrschaft: Garantie oder Bürgschaft

Bei grösseren Aufträgen und bei unbekannten Generalunternehmern lohnt sich der Versuch, eine Sicherheit zu verlangen. Üblich sind zwei Formen, und sie sind rechtlich nicht dasselbe.

- **Zahlungsgarantie einer Bank.** Die Bank zahlt auf erste Aufforderung, unabhängig vom Streit über den Vertrag. Für dich die stärkere Form. Achte auf den Betrag, auf die Gültigkeitsdauer und darauf, dass die Garantie nicht abläuft, bevor deine Schlussrechnung fällig ist.
- **Solidarbürgschaft.** Die Bürgin haftet für die Forderung aus dem Vertrag und kann Einwendungen daraus geltend machen. Sie ist an die Hauptschuld gebunden und deshalb schwächer als die Garantie.
- **Form der Bürgschaft.** Sie braucht die schriftliche Erklärung des Bürgen und die Angabe des zahlenmässig bestimmten Höchstbetrags in der Urkunde selbst (OR Art. 493 Abs. 1). Bürgt eine **natürliche Person**, kommt die öffentliche Beurkundung dazu, ausser der Haftungsbetrag übersteigt CHF 2'000.00 nicht (Abs. 2).

> **Achtung:** Der Satz «Ich stehe persönlich dafür gerade», per E-Mail vom Inhaber eines Generalunternehmens geschrieben, ist als Bürgschaft ungültig. Es fehlt der bezifferte Höchstbetrag und bei einem Betrag über CHF 2'000.00 die öffentliche Beurkundung. Wer eine persönliche Sicherheit will, geht mit dem Bürgen zur Notarin, oder er lässt es bleiben und verlangt stattdessen eine Bankgarantie.

## Während der Arbeit: wenn das Geld nicht kommt

Bleibt eine fällige Akontozahlung aus, bist du nicht mehr vorleistungspflichtig: Wer den andern zur Erfüllung anhalten will, muss selbst erfüllt haben oder die Erfüllung anbieten (OR Art. 82). Wird dein Vertragspartner zahlungsunfähig, etwa weil er in Konkurs gerät oder fruchtlos gepfändet wurde, und ist dein Anspruch dadurch gefährdet, darfst du deine Leistung zurückhalten, bis sie dir sichergestellt wird, und nach einer angemessenen Frist ohne Sicherstellung vom Vertrag zurücktreten (OR Art. 83).

Der Weg dorthin ist heikel und will sauber gemacht sein: Frist setzen, ankündigen, dokumentieren. Wer zu früh die Werkzeuge packt, steht selbst im Verzug. Schritt für Schritt steht das unter [Leistung einstellen bei Zahlungsverzug](https://kidesk.ch/ratgeber/leistung-einstellen-bei-zahlungsverzug).

## Am Schluss zählt der letzte Arbeitstag

Das Bauhandwerkerpfandrecht richtet sich nicht gegen deinen Schuldner, sondern gegen das Grundstück, an dem du gearbeitet hast. Es hilft deshalb genau dann, wenn der Generalunternehmer verschwindet. Die Eintragung muss bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit erfolgt sein (ZGB Art. 839 Abs. 2), und es genügt nicht, das Gesuch innert dieser Frist zu stellen: Der Eintrag, mindestens der vorläufige, muss im Grundbuch stehen. Verzichten kannst du darauf nicht zum Voraus, eine solche Klausel im Subunternehmervertrag ist ungültig (Art. 837 Abs. 3).

Den Ablauf, die Unterlagen und das Verfahren beim Gericht beschreibt der Ratgeber [Bauhandwerkerpfandrecht Schritt für Schritt](https://kidesk.ch/ratgeber/bauhandwerkerpfandrecht-fuer-handwerker). Wann deine vier Monate ablaufen, rechnet der [Fristenrechner](https://kidesk.ch/rechner/bauhandwerkerpfandrecht-frist-rechner) aus, und den Brief davor gibt es als [Vorlage](https://kidesk.ch/vorlagen/zahlungsaufforderung-vor-pfandrecht-vorlage).

## Der Zeitplan: wann du was entscheidest

1. **Vor der Offerte: nachschauen, mit wem du es zu tun hast** Firmenindex Zefix und eine Betreibungsauskunft kosten zusammen wenig und sagen mehr als ein guter Eindruck. Wie das geht, steht unter [Bonität prüfen vor dem Auftrag](https://kidesk.ch/ratgeber/bonitaet-pruefen-vor-dem-auftrag). Notiere bei Bauarbeiten zusätzlich Gemeinde, Parzellennummer und Eigentümerin der Liegenschaft, nicht nur den Namen deines Bestellers.
2. **In der Offerte: Zahlungsplan, Zahlungsfrist, Sicherheit** Das ist der einzige Zeitpunkt, an dem du Verhandlungsmacht hast. Danach hast du bereits zugesagt. Verlange bei unbekannten Auftraggebern und bei grossen Losen eine Bankgarantie und schreib hinein, dass die Arbeiten erst nach Eingang der ersten Akontozahlung beginnen.
3. **Bei Vertragsschluss: Mieter oder Eigentümerin?** Ist dein Besteller Mieter oder Pächter, besteht der Anspruch auf das Pfandrecht nur, wenn der Grundeigentümer den Arbeiten zugestimmt hat (ZGB Art. 837 Abs. 2). Hol diese Zustimmung schriftlich ein, bevor du den Ladenumbau beginnst.
4. **Während der Arbeit: Akonto pünktlich stellen und nachfassen** Eine Akontorechnung, die zwei Wochen zu spät rausgeht, verschiebt deine ganze Kette. Bleibt eine Zahlung aus, mahnst du sofort und entscheidest, ob du weiterarbeitest. Nachträge hältst du schriftlich fest, sonst fehlen sie am Schluss in der Forderung.
5. **Bei der Vollendung: den letzten Arbeitstag beweisbar festhalten** Mit unterschriebenem Rapport oder Abnahmeprotokoll. Er ist der Startpunkt der Viermonatsfrist, und im Streit musst du ihn beweisen. Die Zürcher Gerichte sprechen vom «letzten Hammerschlag», dem Abschluss der Hauptarbeiten: Eine spätere Nachbesserung rechnest du vorsichtshalber nicht mit. Trag dir sofort einen eigenen Stichtag drei Wochen vor Fristende in den Kalender.
6. **Bei Verzug: erst mahnen, dann entscheiden** Mahnung mit Datum, dann die Wahl zwischen Betreibung und Pfandrecht. Beides schliesst sich nicht aus. Die Betreibung geht gegen das Vermögen deines Schuldners, das Pfandrecht gegen das Grundstück, und nur eines der beiden kennt eine Frist, die unwiderruflich abläuft.

> **Achtung:** Die häufigste Lücke ist nicht das fehlende Wissen, sondern der fehlende Termin. Vier Monate ab dem letzten Arbeitstag lassen sich nicht verlängern, auch nicht mit dem besten Anwalt. Wer keinen Kalendereintrag macht, verliert die Sicherheit, ohne je eine Entscheidung getroffen zu haben.

## So macht es KIDESK

KIDESK rechnet keine Pfandrechtsfristen aus und erinnert auch nicht daran. Was dir hilft, ist der Rest der Kette: Den Zahlungsplan schreibst du in die Offerte, daraus werden Akonto- und Schlussrechnung, und KIDESK rechnet sie gegeneinander auf. Auf der Startseite siehst du die offenen Forderungen nach Alter. Rapport und Abnahme unterschreibt der Kunde auf dem Gerät, womit du den letzten Arbeitstag belegen kannst. Das Mahnwesen hat drei Stufen mit deinen Fristen und deiner Gebühr.

- [Rechnungen und Akonto](https://kidesk.ch/funktionen/rechnungen)
- [Aufträge, Rapporte und Abnahme](https://kidesk.ch/funktionen/auftraege)

## Häufige Fragen

### Darf ich eine Sicherheit verlangen, wenn der Vertrag schon läuft?

Verlangen darfst du alles, durchsetzen nur, was vereinbart ist. Eine Ausnahme gibt es: Wird dein Vertragspartner zahlungsunfähig und ist dein Anspruch dadurch gefährdet, darfst du deine Leistung zurückhalten, bis dir die Gegenleistung sichergestellt wird (OR Art. 83). Das setzt aber wirklich eine Verschlechterung der Vermögenslage voraus, nicht bloss ein ungutes Gefühl.

### Wie hoch soll die Anzahlung sein?

Ein brauchbarer Massstab ist dein eigenes Risiko: das Material, das du für diesen Auftrag einkaufst und nicht zurückgeben kannst, plus die Arbeit bis zum nächsten Zahlungsschritt. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Wer 80 Prozent vor dem ersten Handgriff verlangt, verliert Aufträge, und wer danach nicht liefert, steht im Streit schlecht da.

### Nützt mir ein Eigentumsvorbehalt auf dem eingebauten Material?

Am Bau praktisch nicht. Ein Eigentumsvorbehalt wirkt nur mit Eintrag im Register am jeweiligen Wohnort des Erwerbers (ZGB Art. 715), und fest eingebautes Material wird ohnehin Bestandteil des Gebäudes. Für Sachen, die du zur Bearbeitung in der Werkstatt hast, ist dagegen das Retentionsrecht ein Thema, siehe [Leistung einstellen bei Zahlungsverzug](https://kidesk.ch/ratgeber/leistung-einstellen-bei-zahlungsverzug).

### Der Generalunternehmer will, dass ich auf das Pfandrecht verzichte. Was tun?

Auf das gesetzliche Grundpfandrecht kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten (ZGB Art. 837 Abs. 3). Die Klausel ist ungültig, auch wenn du unterschrieben hast. Geschäftlich ist es trotzdem eine Abwägung: Wer das Pfandrecht gegen den Willen eines Generalunternehmers einträgt, wird von diesem selten wieder beauftragt.

### Was ist mit Aufträgen der Gemeinde oder des Kantons?

Gehört das Grundstück unbestrittenermassen zum Verwaltungsvermögen und ergibt sich die Schuldpflicht nicht aus einem Vertrag mit dir, gibt es kein Pfandrecht. An seine Stelle tritt eine gesetzliche einfache Bürgschaft, aber nur, wenn du die Forderung spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich und unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend machst (ZGB Art. 839 Abs. 4).

### Hilft mir eine Bauhandwerkerversicherung oder eine Delkredere-Versicherung?

Das sind Produkte des Marktes, keine Rechtsinstitute, und wir nennen hier keine Anbieter und keine Prämien. Prüfe vor einem Abschluss drei Punkte: welche Forderungen gedeckt sind, ab welcher Wartefrist gezahlt wird und welcher Selbstbehalt gilt. Rechne das Ergebnis gegen das, was dich ein konsequenter Zahlungsplan kostet, nämlich nichts.

## Quellen

- [Obligationenrecht (OR), Art. 372: Fälligkeit der Vergütung beim Werkvertrag](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_372)
- [OR Art. 82 und 83: Erfüllung Zug um Zug, Sicherstellung bei Zahlungsunfähigkeit](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_82)
- [OR Art. 102 und 104: Verzug und Verzugszins](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_102)
- [OR Art. 493: Form der Bürgschaft](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/de#art_493)
- [Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 837: Anspruch der Handwerker und Unternehmer](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#art_837)
- [ZGB Art. 839: Eintragung, Viermonatsfrist, Sicherheit, Verwaltungsvermögen](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#art_839)
- [Gerichte des Kantons Zürich: Bauhandwerkerpfandrecht](https://www.gerichte-zh.ch/de/themen/bauhandwerkerpfandrecht)
- [ZGB Art. 715: Eigentumsvorbehalt nur mit Registereintrag](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/de#art_715)
- [Mehrwertsteuergesetz (MWSTG), Art. 40: Entstehung der Steuerforderung](https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/2009/615/de#art_40)
- [KMU-Portal des Bundes: «Betreibungsbegehren: ein wirksames Mittel bei Zahlungsausfällen»](https://www.kmu.admin.ch/de/betreibungsbegehren-ein-wirksames-mittel-bei-zahlungsausfaellen)

Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Unternehmen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.