Was die Abnahme bewirkt
Die Abnahme ist die gemeinsame Prüfung des fertigen Werks durch Bauherrschaft und Unternehmer. Sie ist kein Höflichkeitstermin, sondern ein Rechtsakt mit drei Wirkungen.
- Die Garantiefrist beginnt. Ab dem Datum der Abnahme läuft die Uhr für Mängelrechte. Ohne Abnahmedatum weiss niemand, wann sie abläuft, und das schadet dir mehr als dem Bauherrn
- Die Gefahr geht über. Was nach der Abnahme am Werk passiert, ist grundsätzlich nicht mehr dein Risiko
- Der Stand wird festgehalten. Was im Protokoll steht, ist der vereinbarte Zustand. Was nicht drinsteht, ist bei der Abnahme nicht beanstandet worden
Nach SIA 118 kann die Bauherrschaft während einer Garantiefrist von zwei Jahren ab Abnahme jeden Mangel jederzeit rügen. Danach bleibt die Haftung für verdeckte Mängel bis fünf Jahre nach der Abnahme bestehen, solche Mängel sind allerdings sofort nach der Entdeckung zu rügen. Massgebend ist immer, was ihr im Werkvertrag vereinbart habt.
SIA 118 gilt nicht von selbst
Das wird oft übersehen: SIA 118 ist eine Norm, kein Gesetz. Sie gilt nur, wenn ihr sie im Werkvertrag ausdrücklich übernommen habt. Steht nichts davon im Vertrag, richtet sich die Sache nach dem Werkvertragsrecht des Obligationenrechts, und dort gelten andere Regeln, insbesondere zur Prüfung und zur Rügefrist.
Für dich heisst das zweierlei. Erstens: Schau vor der Abnahme im Vertrag nach, was vereinbart ist. Zweitens: Schreib die Vertragsgrundlage auf das Protokoll. Ein Protokoll, das sagt «Werkvertrag vom 03.03.2026, SIA 118 vereinbart», beantwortet zwei Jahre später die erste Frage, die kommt.
Der Ablauf
Der Unternehmer zeigt an, dass das Werk vollendet ist, und die Bauherrschaft prüft es gemeinsam mit ihm. Erscheint niemand zur Prüfung, kann die Abnahme je nach vereinbarten Bedingungen auch stillschweigend eintreten, etwa nach Ablauf einer Frist oder wenn das Werk in Gebrauch genommen wird. Verlass dich nicht darauf: ein Termin mit Unterschrift ist in jedem Fall besser als eine Frist, die verstreicht.
- Termin schriftlich ansetzen, mit Datum, Uhrzeit und Treffpunkt
- Vorher selbst durchgehen. Was du selbst findest, ist eine erledigte Restarbeit. Was der Bauherr findet, ist ein Mangel im Protokoll
- Gemeinsam begehen und jeden Punkt sofort notieren, statt am Abend aus dem Kopf
- Fotos machen, besonders bei allem, was strittig ist
- Protokoll vor Ort unterschreiben lassen, mit Ort, Datum und Uhrzeit
Teilabnahme, Verweigerung, Wiederholung
Teilabnahme: Ist ein abgeschlossener Teil des Werks fertig und in Gebrauch, kann er separat abgenommen werden. Für diesen Teil beginnt die Garantiefrist dann früher. Halte im Protokoll genau fest, welcher Umfang abgenommen wird.
Verweigerung: Bei wesentlichen Mängeln kann die Bauherrschaft die Abnahme verweigern. Dann findet keine Abnahme statt, die Garantiefrist beginnt nicht, und die Gefahr bleibt bei dir. Lass dir in diesem Fall unbedingt schriftlich geben, welche Mängel zur Verweigerung führen. Ohne diese Liste kannst du nichts beheben und den Termin nicht ansetzen.
Wiederholung: Nach der Behebung wird die Abnahme wiederholt. Das ist ein neuer Termin mit einem neuen Protokoll, nicht eine Ergänzung des alten. Kleinere Mängel führen in der Regel nicht zur Verweigerung: sie kommen in die Mängelliste, das Werk wird trotzdem abgenommen.
Die Mängelliste
Eine brauchbare Mängelliste hat vier Spalten: Ort, Beschreibung, Frist, Erledigt. Alles andere ist Beiwerk. Wichtig ist, dass jeder Punkt so beschrieben ist, dass ihn ein Monteur ohne Rückfrage findet und behebt.
Abnahmeprotokoll und Mängelliste Bauvorhaben Umbau Werkstatt, Industriestrasse 14, 8570 Weinfelden Auftrag Nr. 2026-0233 Bauherrschaft Bruderer AG, vertreten durch Herrn P. Bruderer Unternehmer [FIRMA], vertreten durch [NAME] Abnahme am 14.08.2026, 09.30 Uhr, vor Ort Vertragsgrundlage Werkvertrag vom 03.03.2026, SIA 118 vereinbart Umfang der Abnahme [ ] Gesamtabnahme [ ] Teilabnahme, Umfang: ______________ [ ] Abnahme erfolgt [ ] Abnahme verweigert, Begründung unten Mängelliste Nr. Ort Mangel Behebung bis Erledigt 1 Halle Nord Sockelleiste nicht dicht 28.08.2026 [ ] 2 Büro Steckdose ohne Abdeckung 21.08.2026 [ ] 3 Aussenbereich Farbabweichung Tor nach Absprache [ ] Bemerkungen _____________________________________________________________________ Die Garantiefrist beginnt mit dem Datum dieser Abnahme. Ort, Datum Bauherrschaft Unternehmer ______________ ______________ ______________
Schreib zu jedem Mangel eine Frist. «Wird noch erledigt» erzeugt Anrufe, ein Datum erzeugt einen Termin. Und quittiere die Behebung schriftlich, sonst steht die Liste in zwei Jahren immer noch offen.
So macht es KIDESK
Häufige Fragen
Was bewirkt die Abnahme rechtlich?
Mit ihr beginnt die Garantiefrist, die Gefahr geht auf die Bauherrschaft über und der Zustand des Werks wird verbindlich festgehalten. Was im Protokoll steht, ist beanstandet; was nicht drinsteht, ist es nicht. Deshalb ist ein Abnahmedatum auch in deinem Interesse.
Gilt SIA 118 automatisch?
Nein. SIA 118 ist eine Norm und kein Gesetz, sie gilt nur, wenn ihr sie im Werkvertrag übernommen habt. Sonst richtet sich die Sache nach dem Werkvertragsrecht des Obligationenrechts. Schreib die Vertragsgrundlage aufs Protokoll, dann ist die Frage zwei Jahre später beantwortet.
Wie lange läuft die Garantiefrist nach SIA 118?
Nach SIA 118 kann die Bauherrschaft während zwei Jahren ab Abnahme jeden Mangel jederzeit rügen. Danach bleibt die Haftung für verdeckte Mängel bis fünf Jahre nach der Abnahme bestehen, solche Mängel sind aber sofort nach der Entdeckung zu rügen. Massgebend ist immer, was im Werkvertrag vereinbart wurde.
Was passiert, wenn die Abnahme verweigert wird?
Bei wesentlichen Mängeln kann die Bauherrschaft die Abnahme verweigern. Dann beginnt die Garantiefrist nicht und die Gefahr bleibt bei dir. Lass dir schriftlich geben, welche Mängel zur Verweigerung führen, behebe sie und setze einen neuen Termin mit einem neuen Protokoll an.
Was gehört in eine Mängelliste?
Ort, Beschreibung, Frist zur Behebung und ein Feld zum Abhaken. Beschreibe jeden Punkt so, dass ein Monteur ihn ohne Rückfrage findet, und setze ein Datum statt eines «wird noch erledigt». Quittiere die Behebung schriftlich, sonst steht die Liste in zwei Jahren immer noch offen.
Kann ein Teil des Werks separat abgenommen werden?
Ja, eine Teilabnahme ist möglich, wenn ein abgeschlossener Teil fertig und in Gebrauch ist. Für diesen Teil beginnt die Garantiefrist dann früher. Halte im Protokoll genau fest, welcher Umfang abgenommen wird.
