Vier Rollen, die auf derselben Baustelle vorkommen
| Rolle | Was sie der Bauherrschaft schuldet | Wer plant |
|---|---|---|
| Einzelleistungsträger (ELT) | Nur das eigene Gewerk | Die Bauherrschaft, meist mit Architekt und Fachplanern |
| Arbeitsgemeinschaft (ARGE, Konsortium) | Das Leistungspaket, das die beteiligten Unternehmen gemeinsam übernommen haben | Wie beim Einzelleistungsträger |
| Generalunternehmer (GU) | Die gesamte Ausführung eines bereits projektierten Bauvorhabens | Die Bauherrschaft, vor der Vergabe |
| Totalunternehmer (TU) | Planung und Ausführung, also das fertige Werk als Ganzes | Der Totalunternehmer selbst |
Der Unterschied zwischen GU und TU liegt also nicht in der Grösse, sondern in der Planung. Die KBOB umschreibt die Gesamtleistung des Totalunternehmers als «das Erbringen von planerischen und baubetrieblichen Leistungen und die Verantwortung über mehrere Projektphasen hinweg». Beim Generalunternehmer ist das Projekt schon fertig, wenn er kommt: Er verpflichtet sich «zur gesamten Ausführung eines bereits projektierten Bauvorhabens».
Für dich als Handwerksbetrieb: zwei Verträge, ein Ansprechpartner
Vergibt ein GU dein Gewerk an dich, entsteht kein Vertrag zwischen dir und dem Bauherrn. Die KBOB sagt es für den Gesamtleistungserbringer ausdrücklich: Er lässt Leistungsbereiche in seinem Namen und auf seine Rechnung von einem Dritten ausführen, «wobei der Dritte mit der Bauherrschaft nicht in ein Vertragsverhältnis tritt». Du bist Subunternehmer, dein Besteller heisst GU.
- Deine Rechnung geht an den GU, nicht an den Bauherrn. Und der GU zahlt sie, nicht der Bauherr.
- Mängel besprichst du mit dem GU. Gegenüber der Bauherrschaft haftet er für dich wie für eigenes Handeln (OR Art. 101), dir gegenüber ist er Besteller mit allen Mängelrechten aus OR Art. 368.
- Seine Bedingungen sind dein Vertrag. Verlangt der GU die Norm SIA 118, Rückbehalte oder Konventionalstrafen, gilt das, was du unterschreibst.
- Seine Zahlungsfristen sind nicht deine Sache mit dem Bauherrn. Wartet der GU auf Geld vom Bauherrn, ist das kein Grund, dich später zu zahlen. Deine Forderung wird fällig, wie es dein Vertrag sagt.
Wenn der Generalunternehmer nicht zahlt
Hier liegt das eigentliche Risiko dieser Rolle. Zahlt der GU nicht oder geht er in Konkurs, steht dein Geld bei ihm und nicht bei dem, für dessen Haus du gearbeitet hast. Das Gesetz kennt dieses Problem: Der Anspruch auf das Bauhandwerkerpfandrecht besteht auch dann, wenn du nicht den Grundeigentümer, sondern «einen Handwerker oder Unternehmer» zum Schuldner hast (ZGB Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3). Du kannst das Grundstück also belasten, obwohl dein Vertragspartner der GU ist.
Was du vor der ersten Zusammenarbeit prüfst
- Wer ist die Bauherrschaft und wo liegt das Grundstück? Ohne diese Angaben kannst du kein Pfandrecht eintragen lassen. Frag danach, bevor du zusagst, nicht wenn es brennt.
- Zahlungsplan und Zahlungsfristen, schriftlich, mit Akontorechnungen in sinnvollen Schritten.
- Rückbehalt: wie hoch, ab wann er fällig wird und ob du ihn mit einer Bürgschaft ablösen kannst.
- Betreibungsauszug des GU. Ein Auszug kostet wenig und sagt mehr als jede Referenzliste.
- Wer auf der Baustelle für den GU bestellen darf, mit Name und Funktion. Sonst wird jede Bestellungsänderung später zur Diskussion.
Häufige Fragen
Ist ein Generalunternehmer dasselbe wie ein Totalunternehmer?
Nein. Der Generalunternehmer führt ein Bauvorhaben aus, das schon projektiert ist. Der Totalunternehmer übernimmt zusätzlich die Planung und schuldet der Bauherrschaft Planung und Ausführung zusammen. Umgangssprachlich werden die Wörter oft vertauscht, im Vertrag steht aber, was gilt.
Haftet der Bauherr für meine Rechnung, wenn der GU nicht zahlt?
Nein, mit ihm hast du keinen Vertrag. Was dir bleibt, ist das gesetzliche Grundpfandrecht: Es steht auch Handwerkern zu, die einen anderen Unternehmer zum Schuldner haben (ZGB Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3). Die Eintragung muss innert vier Monaten nach Vollendung deiner Arbeit im Grundbuch stehen.
Kann ich als kleiner Betrieb selbst Generalunternehmer sein?
Rechtlich hindert dich nichts daran: Du schliesst mit dem Kunden einen Werkvertrag über alles und vergibst die übrigen Gewerke weiter. Nur haftest du dann für jeden Beteiligten wie für eigenes Handeln (OR Art. 101) und trägst das Risiko, wenn ein Gewerk teurer wird als kalkuliert. Rechne die Koordination als eigene Leistung ein, nicht als Freundschaftsdienst.
Gilt die SIA 118 zwischen mir und dem GU?
Nur wenn ihr sie in euren Vertrag übernommen habt. Dass der GU sie mit der Bauherrschaft vereinbart hat, bindet dich nicht automatisch. Lies darum den Vertrag, den du unterschreibst: Oft werden Fristen und Rückbehalte des Hauptvertrags nach unten weitergegeben.
Quellen
- KBOB: Leitfaden zur Beschaffung von Gesamtleistungen, V1.1, Ziffer 3.2.1 und Fussnote 3
- KBOB: Leitfaden zur Beschaffung von Werkleistungen, V2.0, Ziffer 3.3.2 Vertragsplanung und -modelle
- Obligationenrecht (OR), Art. 101: Haftung für Hilfspersonen
- Obligationenrecht (OR), Art. 363 und 368: Werkvertrag, Rechte des Bestellers bei Mängeln
- Zivilgesetzbuch (ZGB), Art. 837 und 839: Bauhandwerkerpfandrecht, Eintragung
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