Mängelrüge am Bau: 60 Tage seit 2026.

Was sich geändert hat

Das Parlament hat die Änderung des Obligationenrechts zu den Baumängeln am 20. Dezember 2024 verabschiedet. Die Referendumsfrist lief am 19. April 2025 unbenutzt ab, in Kraft ist sie seit dem 1. Januar 2026. Geändert wurden sieben Artikel im Obligationenrecht und einer im Zivilgesetzbuch. Drei Punkte davon merkst du als Handwerker sofort.

Ab wann die 60 Tage laufen

Bei verdeckten Mängeln ist der Startpunkt klar im Gesetz: die Entdeckung. Bei erkennbaren Mängeln ist es zweistufig. OR Art. 367 Abs. 1 verlangt vom Besteller, das Werk nach der Ablieferung zu prüfen, sobald es nach dem üblichen Geschäftsgang tunlich ist. Abs. 1bis gibt ihm für die Rüge dann 60 Tage. Wie die beiden Absätze genau zusammenspielen, ist neu und noch nicht durch Gerichtsentscheide geklärt. Wer die Prüfung monatelang liegen lässt, steht deshalb nicht automatisch besser da, nur weil die 60 Tage angeblich noch nicht zu laufen begonnen hätten. Für den Alltag heisst das: Nach einer Abnahme im Mai ist eine Rüge im Juli unauffällig, eine Rüge im Dezember wird zur Streitfrage.

Rügefrist und Verjährung sind zwei verschiedene Uhren

Diese beiden Fristen werden am häufigsten verwechselt, auch von Leuten, die seit dreissig Jahren am Bau sind. Die eine sagt, wie schnell der Kunde reklamieren muss, die andere, wie lange er überhaupt Ansprüche hat.

Unterbleibt die Rüge, gilt das Werk als genehmigt, und du bist von der Haftung befreit, soweit es nicht um absichtlich verschwiegene Mängel geht (OR Art. 370 Abs. 1 und 2). Wie lange deine Haftung dauert und was der Kunde verlangen kann, steht im Ratgeber Garantie auf Handwerkerarbeit.

Die Frist gilt für dich in beide Richtungen

Gegenüber deinem Kunden bist du Unternehmer, und die neue Frist wirkt gegen dich: Er hat mehr Zeit als früher. Gegenüber deinem Lieferanten bist du Käufer, und dort wirkt dieselbe Regel für dich. Das ist der Teil der Revision, den kaum jemand erwähnt.

• Als Unternehmer: Der Bauherr darf einen erkennbaren Mangel innert 60 Tagen rügen, einen verdeckten innert 60 Tagen ab Entdeckung. Eine kürzere Frist in deinen AGB hilft dir nicht mehr.
• Als Käufer von Baumaterial: Haben Mängel einer Sache, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurde, die Mangelhaftigkeit des Werks verursacht, hast du 60 Tage für die Anzeige an den Lieferanten, bei verdeckten Mängeln 60 Tage ab Entdeckung (OR Art. 201 Abs. 4). Der Lieferant kann diese Frist nicht verkürzen.
• Achtung beim gewöhnlichen Einkauf: Für Ware, die nicht in ein unbewegliches Werk integriert wird, gilt weiterhin die Anzeige sofort nach der Prüfung (OR Art. 201 Abs. 1 bis 3). Ein Werkzeug oder ein Fahrzeug rügst du also nach wie vor umgehend.
• Reiche die Rüge weiter. Beanstandet der Bauherr etwas, das am Material liegt, rügst du gleichentags bei deinem Lieferanten, mit Lieferschein, Chargennummer und Fotos. Wer zuerst zwei Monate mit dem Bauherrn diskutiert und dann erst den Lieferanten informiert, bleibt oft auf den Kosten sitzen.

Was du an Offerte, AGB und Werkvertrag ändern musst

1. 1.Such nach Fristen. Jede Klausel mit «innert … Tagen zu rügen» bei Bauarbeiten unter 60 Tagen ist unwirksam. Streich sie oder setz 60 Tage ein.
2. 2.Such nach Ausschlüssen. «Nachbesserung ausgeschlossen», «Garantie nur auf Material», «Minderung statt Verbesserung»: Betrifft der Mangel eine Baute, sind solche Abreden ungültig (OR Art. 368 Abs. 2bis).
3. 3.Such nach Verjährungsklauseln. Jede Verkürzung der fünf Jahre zulasten des Bestellers ist ungültig (OR Art. 371 Abs. 3).
4. 4.Setz eine Adresse für Rügen hin. Was du regeln darfst, ist der Weg: an welche Adresse oder E-Mail eine Rüge geht und dass du den beanstandeten Werkteil besichtigen darfst, bevor ein Dritter daran arbeitet.
5. 5.Halte das Datum des Vertragsschlusses fest. Ob altes oder neues Recht gilt, hängt daran, nicht am Ausführungsdatum.
6. 6.Lass die Abnahme protokollieren. Ohne Abnahmedatum lässt sich weder der Beginn der Verjährung noch die Rechtzeitigkeit einer Rüge beurteilen.

Welche Verträge betroffen sind

Hier ist Vorsicht angebracht, und wir schreiben lieber offen, was unklar ist. Die Änderung vom 20. Dezember 2024 enthält keine Übergangsbestimmung. Der Erlass setzt nur das Datum des Inkrafttretens fest. Der SIA schreibt im Korrigendum SIA 118-C1:2026: Für laufende Projekte, deren Verträge vor dem 1. Januar 2026 geschlossen wurden, gelten die bisherigen Regeln, ausser der Vertrag verweise ausdrücklich auf das neue Recht oder die Parteien passten ihn später an; die neuen gesetzlichen Bestimmungen gelten für Verträge, die nach dem 1. Januar 2026 geschlossen werden.

Das ist die Auffassung des Normgebers, kein Gesetzestext. Für den klaren Fall reicht sie: Ein Werkvertrag vom Februar 2026 untersteht dem neuen Recht, einer vom Herbst 2024 dem alten. Für den Grenzfall, etwa eine Offerte von 2025, die im Januar 2026 angenommen wurde, gilt sie nicht automatisch. Frag dort eine Fachperson, statt dich auf eine Faustregel zu verlassen. Praktisch heisst das vor allem: Notiere bei jedem Werkvertrag, wann er zustande gekommen ist.

Und die SIA 118?

Die SIA 118 ist eine private Norm und gilt nur, wenn ihr sie im Werkvertrag vereinbart habt. Bisher verlangte ihr Art. 179 für verdeckte Mängel die Rüge «sofort» nach der Entdeckung. Mit dem Korrigendum SIA 118-C1:2026, genehmigt am 11. November 2025 und gültig ab 1. Januar 2026, heisst es dort neu «innert 60 Tagen». Der SIA hält im Vorwort selbst fest, dass kürzere Fristen nicht mehr zulässig sind, dass die neue Regelung vertraglichen Bestimmungen wie jenen der SIA 118 vorgeht und dass der bisherige Art. 179 Abs. 2 deshalb nicht gültig ist. Das Korrigendum gilt seinerseits nur, wenn ihr es zusätzlich zur Norm vereinbart habt.

Für dich heisst das: Bei einem Vertrag ab 2026 brauchst du das Korrigendum gar nicht, das zwingende Gesetz geht ohnehin vor. Bei einem älteren Vertrag mit SIA 118 kann es einen Unterschied machen, und dann ist die Frage, ob ihr es vereinbart habt. Zur Abnahme selbst steht mehr im Ratgeber Abnahme nach SIA 118.

Wenn eine Mängelrüge eintrifft

1. 01

   Eingang festhalten

   Datum, Uhrzeit, Kanal und Wortlaut. Eine Rüge per Telefon notierst du mit Datum und bestätigst sie schriftlich. Wer den Eingang nicht festhält, kann später nicht beurteilen, ob innert 60 Tagen gerügt wurde, und genau das ist im Streit die erste Frage.

2. 02

   Innert weniger Tage antworten

   Bestätige den Eingang, sag, dass du dir die Sache ansiehst, und schlag einen Termin vor. Schweigen wird als Desinteresse gelesen und macht aus einem technischen Problem ein persönliches.

3. 03

   Vor Ort dokumentieren

   Fotos mit Massstab, Ort, Datum. Messwerte, wo es welche gibt. Auch das, was in Ordnung ist. Drei Bilder am Tag der Besichtigung sind mehr wert als zehn Seiten Korrespondenz ein Jahr später.

4. 04

   Zuordnen, bevor du zusagst

   Ist es ein Mangel deiner Arbeit, ein Materialfehler, die Folge einer Weisung des Bauherrn trotz deiner Abmahnung (OR Art. 369), eine Vorleistung eines anderen Gewerks oder gewöhnliche Abnutzung? Antworte sachlich und ohne pauschale Anerkennung, aber auch ohne Ausflüchte.

5. 05

   Stellung nehmen und einen Termin nennen

   Schriftlich, mit Befund, vorgeschlagener Massnahme und Datum. Ist es dein Mangel, behebst du ihn zügig: Die unentgeltliche Verbesserung kannst du bei einer Baute ohnehin nicht ausschliessen, und wer zögert, riskiert die Ersatzvornahme durch einen Dritten auf seine Kosten.

6. 06

   Behebung quittieren lassen

   Mit Datum, Umfang und Unterschrift. Sonst steht derselbe Punkt in zwei Jahren immer noch offen, und du beweist nicht mehr, dass er erledigt ist.

Sehr geehrte Frau [Name]

Besten Dank für Ihre Nachricht vom [Datum] zum Bauvorhaben [Objekt], Auftrag Nr. [Nummer]. Ihre Mängelrüge ist bei uns am [Datum] eingegangen.

Sie beanstanden: [Beanstandung in eigenen Worten wiedergeben].

Wir möchten uns den beanstandeten Werkteil vor Ort ansehen, bevor wir zur Sache Stellung nehmen. Passt Ihnen [Datum, Uhrzeit]? Falls nicht, nennen Sie uns bitte bis zum [Datum] zwei mögliche Termine.

Diese Bestätigung hält nur den Eingang fest und ist keine Anerkennung eines Mangels. Nach der Besichtigung erhalten Sie von uns innert [Anzahl] Arbeitstagen eine schriftliche Stellungnahme mit dem weiteren Vorgehen.

Freundliche Grüsse
[Name, Funktion]

Ein letzter Punkt zur Kalkulation: Fünf Jahre Haftung und eine Rügefrist von 60 Tagen heissen, dass Garantiearbeit ein fester Posten deines Jahres ist und kein Ausnahmefall. Wer sie nie eingerechnet hat, hält die Stunden dafür fälschlicherweise für verrechenbare Zeit. Wie du das sauber rechnest, steht in der Frage Was kostet mich ein Mitarbeiter pro Stunde wirklich?.

Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Betriebe und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wenn dir ein Fehler auffällt, schreib uns, wir korrigieren ihn.