Thema
Werkvertrag, SIA 118 und die Baustelle im Griff.
Abnahme, Mängel, Garantie, Ausmass, Regie, Rückbehalt und Bauhandwerkerpfandrecht, erklärt für den Betrieb und nicht für die Juristin.
Ratgeber
- Auf eine Ausschreibung offerierenLeistungsverzeichnis lesen, NPK-Codes des Bauherrn übernehmen, Kapitel und Deckblatt aufbauen. Mit Checkliste vor dem Abgeben.
- Die Abnahme nach SIA 118Was die Abnahme auslöst, wann SIA 118 gilt, Teilabnahme und Verweigerung, dazu eine Vorlage für Protokoll und Mängelliste.
- Garantierückbehalt und BauabzugWie hoch, wie lange, wo auf der Schlussrechnung. Warum der Rückbehalt die MwSt nicht mindert, wie die Freigabe läuft und was eine Bürgschaft bringt.
- Akonto, Rückbehalt, Skonto: die ReihenfolgeErst Rabatt, dann MwSt, dann Akonto brutto, dann Rückbehalt. Skonto kommt zuletzt und erst bei Zahlung. Mit durchgerechneter Schlussrechnung.
- Ausmass erstellen und nach Mass abrechnenDas Ausmass ermittelt die tatsächlich geleisteten Mengen zu Einheitspreisen. Mit Rechenbeispiel, Massurkunde, Belegen und den Regeln, die im Vertrag stehen.
- Bauhandwerkerpfandrecht Schritt für SchrittWer auf einem Grundstück Arbeit leistet, hat Anspruch auf ein Pfandrecht (ZGB Art. 837). Vier Monate Frist, kein Vorausverzicht, auch für Subunternehmer.
- Bautagebuch führen: Inhalt und BeweiswertEin Bautagebuch ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, im Streit aber eine Urkunde. Was täglich hineingehört, wie es geführt wird und wann es Geld wert ist.
- Werkvertrag Schweiz: OR 363 bis 379 erklärtBeim Werkvertrag schuldest du den Erfolg, nicht nur die Sorgfalt. Preis, Fälligkeit, Abnahme, Mängel und Rücktritt nach OR Art. 363 bis 379.
- Garantie Handwerker Schweiz: 2 oder 5 JahreBei einem unbeweglichen Werk verjähren die Mängelrechte fünf Jahre nach der Abnahme, bei einem beweglichen zwei. Seit 2026 ist die Frist am Bau nicht kürzbar.
- Asbest: Abklärungspflicht vor dem UmbauVor Umbau und Rückbau musst du die Asbestgefährdung ermitteln (BauAV Art. 3). Wen die Pflicht trifft, was in den Werkvertrag gehört und was bei einem Fund gilt.
- Mängelrüge: 60 Tage seit 2026 am BauSeit 1. Januar 2026 gilt bei unbeweglichen Werken eine Rügefrist von 60 Tagen. Kürzere Fristen sind unwirksam. Was das für Offerte, AGB und Vertrag heisst.
- Regiearbeiten abrechnen: Rapport, Ansatz, RechnungRegie heisst Abrechnung nach Aufwand. Was auf den Rapport gehört, wer Regie bestellen darf und wie die Regierechnung aussieht, mit durchgerechnetem Beispiel.
- Schlussrechnung am Bau: Fristen und PrüfungOhne SIA 118 ist der Werklohn bei der Ablieferung fällig. Mit SIA 118 kommen Prüffrist und 30 Tage Zahlungsfrist dazu. Und der Vorbehalt, der dich schützt.
- SIA 118 kurz erklärt: was im Alltag giltDie SIA 118 gilt nur, wenn ihr sie vereinbart. Abnahme, Rügefrist von zwei Jahren, Regie, Rückbehalt und was das zwingende Baumängelrecht seit 2026 ändert.
- Sicherheitsnachweis SiNa: Ablauf und FristenWer den Sicherheitsnachweis erstellt, wann er fällig wird und welche Kontrollperiode gilt: 1, 5, 10 oder 20 Jahre. Alle Fristen direkt aus der NIV.
- Subunternehmer einsetzen: Haftung und PflichtenFür deinen Subunternehmer haftest du wie für dich selbst. Am Bau kommt die Solidarhaftung für Löhne dazu. Was du vor der Vergabe prüfst und festhältst.
- Teuerung am Bau weitergeben: was erlaubt istEin fester Preis hält, auch wenn das Material teurer wird (OR Art. 373). Wann du die Teuerung trotzdem verrechnest, mit Klausel zum Kopieren.
- Anzeigepflicht am Bau: Bedenken richtig anmeldenMängel am Material des Bestellers oder eine falsche Weisung musst du ohne Verzug anzeigen (OR 365). Sonst haftest du. Mit Ablauf und Vorlage zum Kopieren.
- Werklohn absichern: Akonto, Sicherheit, PfandrechtOhne Abrede zahlt der Kunde erst bei der Ablieferung (OR 372). Welche Mittel dich absichern, was sie kosten und wann du sie vereinbaren musst.
Fragen und Antworten
- Bis wann muss der Kunde Mängel rügen?Am Bau gilt bei Verträgen ab 2026 eine Rügefrist von 60 Tagen, beim beweglichen Werk die Anzeige sofort. Welche Frist für welche Arbeit gilt, mit Beispiel.
- Der Kunde verweigert die Abnahme: was tun?Verweigern darf dein Kunde nur bei erheblichen Mängeln (OR Art. 368). Sonst kommt er in Gläubigerverzug. Der Ablauf Schritt für Schritt, mit Brief.
- Gilt die SIA 118 automatisch?Die SIA 118 ist eine private Norm und gilt nur, wenn ihr sie vereinbart. Was ohne Vereinbarung gilt und wie du es in zwei Minuten prüfst.
- Muss ich nachbessern, oder kann der Kunde den Preis mindern?Bei einem Mangel wählt der Besteller zwischen Minderung und unentgeltlicher Verbesserung. Bei einer Baute ist der Ausschluss der Nachbesserung seit 2026 ungültig.
- Wann gilt mein Werk als abgenommen?Ohne SIA 118 kennt das Gesetz keinen Abnahmetermin, sondern Ablieferung, Prüfung und Genehmigung. Mit SIA 118 regeln acht Artikel jeden Fall.
- Wer haftet für Fehler des Subunternehmers?Gegenüber deinem Kunden haftest du für den Subunternehmer wie für dich selbst (OR Art. 101). So holst du dir das Geld bei ihm zurück.
- Wie lange gebe ich Garantie auf meine Arbeit?Fünf Jahre am Bau, zwei Jahre beim beweglichen Werk, ab der Abnahme. Was du versprechen darfst und was in Verträgen ab 2026 nicht mehr gilt.
Glossar
- Abnahme (SIA 118)
- Aufmass
- Bauabzug
- Bauhandwerkerpfandrecht
- Bauherr
- Baukostenplan (BKP)
- Bautagebuch
- Bestellungsänderung
- Devis
- Einheitspreis
- Garantieschein (Solidarbürgschaft)
- Generalunternehmer
- Globalpreis
- Leistungsverzeichnis
- Mängelrüge
- Minderung
- Nachbesserung
- NPK (CRB)
- Regie (Regiearbeiten)
- Rückbehalt (Garantierückbehalt)
- SIA 118
- SIA 451
- Sicherheitsnachweis (SiNa)
- Submission
- Subunternehmer
- Verdeckter Mangel
- Vorausmass
- Wandelung
- Werkvertrag
Vorlagen
- Abnahmeprotokoll Vorlage für Word und ExcelProtokoll für die gemeinsame Abnahme, mit Mängelliste und einer Frist je Mangel. Als Word- und Excel-Datei, ohne Anmeldung. Mit der Abnahme laufen die Fristen.
- Antwort auf eine Mängelrüge: VorlageZwei Briefe zum Kopieren: Mangel anerkennen mit Termin oder sachlich bestreiten. Dazu die kurze Rüge an den Lieferanten und die Fristen dahinter.
- Ausmass Vorlage: Ausmassblatt für ExcelAusmassblatt mit Länge, Breite, Höhe, Abzug und Menge, als Word- und Excel-Datei. Mit ausgefülltem Beispiel und den Zeilen je Gewerk.
- Einfacher Werkvertrag: Vorlage für HandwerkerWerkvertrag zum Ausfüllen: Leistung, Termine, Preisart, Zahlungsplan, Abnahme und Mängel. Mit den Klauseln, die seit 2026 nicht mehr gelten.
- Bauhandwerkerpfandrecht: Brief vor dem GesuchBrief an die Grundeigentümerin vor der Eintragung: Zahlung, Anerkennung der Pfandsumme oder Sicherheit. Mit Fristenplan und zwei weiteren Varianten.
- Mehrkostenanzeige: Vorlage und WortlautDrei Anzeigen zum Kopieren: entdeckter Zustand, Weisung des Bauherrn, Behinderung im Bauablauf. Mit den Pflichten aus OR Art. 365, 369 und 376.
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