Vier Wörter, die im Alltag durcheinandergeraten
- Gewährleistung ist die gesetzliche Haftung für Mängel deines Werks. Diese Haftung besteht von selbst, du musst dafür nichts unterschreiben und nichts ausstellen.
- Garantie ist eine freiwillige Zusage, die über das Gesetz hinausgeht, zum Beispiel «zehn Jahre auf die Dichtigkeit». Was du zusagst, gilt zusätzlich, nie anstelle des Gesetzes.
- Garantiefrist heisst am Bau meist etwas ganz anderes, nämlich die Frist, in der der Bauherr Mängel rügen darf. Mit der Verjährung deiner Haftung hat sie nichts zu tun.
- Garantieschein ist nochmals etwas anderes: eine Sicherheit, meist eine Solidarbürgschaft einer Bank, mit der du einen Rückbehalt ablösen kannst.
Wer diese vier Begriffe auseinanderhält, versteht die meisten Streitigkeiten schon am Telefon. Der häufigste Satz am Bau lautet «die Garantie ist abgelaufen». Gemeint ist fast immer die Rügefrist. Deine gesetzliche Haftung kann trotzdem noch jahrelang laufen.
Zwei Jahre oder fünf: es hängt am Werk, nicht am Betrag
| Was du hergestellt hast | Verjährung der Mängelansprüche | Grundlage |
|---|---|---|
| Unbewegliches Werk: Arbeit an einem Gebäude oder einem Grundstück | 5 Jahre ab Abnahme, auch gegenüber Architekt und Ingenieur | OR Art. 371 Abs. 2 |
| Bewegliches Werk: zum Beispiel ein Möbelstück aus der Werkstatt | 2 Jahre ab Abnahme | OR Art. 371 Abs. 1 |
| Bewegliches Werk, das bestimmungsgemäss in ein unbewegliches integriert wurde und dessen Mangelhaftigkeit verursacht hat | 5 Jahre | OR Art. 371 Abs. 1, zweiter Satz |
| Ware, die du selbst eingekauft hast (du als Käufer gegenüber dem Lieferanten) | 2 Jahre ab Ablieferung, 5 Jahre bei in ein unbewegliches Werk integrierten Sachen | OR Art. 210 Abs. 1 und 2 |
| Verträge ab 1. Januar 2026 über eine Baute | 5 Jahre, nicht zulasten des Bestellers abänderbar | OR Art. 371 Abs. 3 |
Die Grenze zwischen beweglich und unbeweglich ist im Einzelfall nicht immer scharf. Ein Schrank, den der Schreiner liefert und hinstellt, ist ein bewegliches Werk. Derselbe Schrank, fest verbaut als Teil eines Einbaus, gehört zum Gebäude. Kommt es zum Streit, entscheidet das Gericht. Die praktische Folge für deine Kalkulation und deine Rückstellungen: Rechne bei allem, was du am Gebäude befestigst, mit fünf Jahren.
Was der Kunde bei einem Mangel verlangen kann
| Lage | Was der Besteller verlangen kann | Grundlage |
|---|---|---|
| Mängel so erheblich, dass das Werk unbrauchbar ist oder die Annahme nicht zumutbar | Die Annahme verweigern, bei deinem Verschulden zusätzlich Schadenersatz | OR Art. 368 Abs. 1 |
| Mängel minder erheblich | Einen Abzug am Lohn im Umfang des Minderwerts oder die unentgeltliche Verbesserung, sofern sie dir keine übermässigen Kosten verursacht; bei Verschulden Schadenersatz | OR Art. 368 Abs. 2 |
| Werk auf dem Grund des Bestellers, das nur mit unverhältnismässigen Nachteilen entfernt werden könnte | Nur Minderung oder Verbesserung, keine Rückabwicklung | OR Art. 368 Abs. 3 |
| Mangel betrifft eine Baute | Der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung kann zum Voraus weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden | OR Art. 368 Abs. 2bis, seit 1.1.2026 |
| Mangel entstand durch Weisungen des Bestellers, die er trotz deiner ausdrücklichen Abmahnung erteilt hat | Nichts, die Mängelrechte fallen dahin | OR Art. 369 |
Die letzte Zeile ist dein wichtigster Schutz, und sie kostet dich nur zwei Zeilen Papier. Wer gegen besseres Wissen ausführt, was der Bauherr verlangt, haftet. Wer vorher schriftlich abmahnt und die Antwort aufbewahrt, haftet nicht. Ein Satz auf dem Rapport genügt: «Der Bauherr besteht auf Ausführung ohne Abdichtung. Auf das Risiko von Feuchteschäden wurde hingewiesen.»
Was sich am 1. Januar 2026 zu deinen Lasten geändert hat
- Die fünfjährige Verjährung ist bei Bauten zwingend geworden. Abändern lässt sie sich nicht mehr zulasten des Bestellers (OR Art. 371 Abs. 3). Bis 2025 konntest du sie im Vertrag verkürzen.
- Das Nachbesserungsrecht ist unabdingbar geworden. Eine zum Voraus getroffene Abrede, die den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung einschränkt oder ausschliesst, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft (OR Art. 368 Abs. 2bis).
- Ersatzvornahme bei der Nachbesserung. Im Fall der unentgeltlichen Verbesserung gilt neu OR Art. 366 Abs. 2 sinngemäss (OR Art. 368 Abs. 2, zweiter Satz). Der Besteller kann dir also eine angemessene Frist setzen und androhen, die Verbesserung sonst auf deine Gefahr und deine Kosten einem Dritten zu übertragen.
- Beim Grundstückkauf gilt dasselbe. Wer ein Grundstück mit einer Baute kauft, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, kann auch unentgeltliche Verbesserung verlangen; die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb und sind nicht zulasten des Käufers abänderbar (OR Art. 219a).
Wann die Frist zu laufen beginnt
Startpunkt ist die Abnahme des Werks. Ohne festgehaltenes Abnahmedatum weiss in vier Jahren niemand mehr, wann die fünf Jahre abgelaufen sind, und diese Unsicherheit schadet dir mehr als dem Bauherrn. Bei einer Teilabnahme beginnt die Frist für diesen Teil früher. Genehmigt der Besteller das abgelieferte Werk ausdrücklich oder stillschweigend, bist du von der Haftung befreit, soweit es nicht um Mängel geht, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren oder die du absichtlich verschwiegen hast (OR Art. 370 Abs. 1). Wie eine saubere Abnahme abläuft, steht im Ratgeber Abnahme nach SIA 118.
Wenn die SIA 118 vereinbart ist
Die SIA 118 ist eine private Norm des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins, kein Gesetz. Die Norm gilt nur, wenn ihr sie im Werkvertrag übernommen habt. Gearbeitet wird dort mit zwei Phasen: einer Rügefrist nach Art. 172, in der der Bauherr Mängel jederzeit rügen kann, und danach einer Haftung für verdeckte Mängel nach Art. 179. Die Fristen dazu stehen im Normtext, und der ist kostenpflichtig. Wir geben die Zahlen hier nicht aus zweiter Hand weiter: Lies sie in deinem Vertragsexemplar nach.
Entscheidend ist ohnehin der Vorrang. Der SIA schreibt im Korrigendum SIA 118-C1:2026 selbst, dass die neue gesetzliche Regelung den vertraglichen Bestimmungen wie jenen der Norm SIA 118 vorgeht und dass der bisherige Art. 179 Abs. 2 deshalb nicht gültig ist. Für Verträge ab 2026 über eine Baute heisst das: Keine Norm und keine Klausel verkürzt die fünfjährige Verjährung, und keine schliesst die unentgeltliche Verbesserung aus. Das Korrigendum selbst gilt übrigens auch nur, wenn ihr es zusätzlich zur Norm vereinbart habt.
Was du in die Offerte schreibst
Kürzen kannst du nichts mehr. Regeln kannst du den Weg: wohin eine Rüge geht, wie schnell du reagierst und dass du dir den Mangel zuerst ansehen darfst, bevor ein Dritter daran arbeitet. Genau das ist im Streitfall Gold wert, denn der teure Fall ist nicht der Mangel, sondern die Rechnung eines fremden Betriebs, die zwei Wochen später bei dir landet.
Gewährleistung: Es gelten die gesetzlichen Bestimmungen über den Werkvertrag (OR Art. 367 bis 371). Mängel sind dem Unternehmer anzuzeigen, schriftlich an die im Kopf genannte Adresse oder per E-Mail an [E-Mail-Adresse]. Der Unternehmer bestätigt den Eingang innert zwei Arbeitstagen und vereinbart einen Termin zur Besichtigung. Der Besteller gibt dem Unternehmer Gelegenheit, den Mangel zu besichtigen, bevor er Dritte mit Arbeiten am beanstandeten Werkteil beauftragt. Zugesicherte Eigenschaften und Garantien von Herstellern werden dem Besteller mit der Schlussrechnung dokumentiert übergeben.
Und eine letzte Sache aus der Praxis: Bau eine eigene Zeile in deine Kalkulation für Garantiearbeit ein. Fünf Jahre Haftung heissen fünf Jahre Rückfahrten, Gerüst, Material und Stunden, die niemand bezahlt. Wer diese Stunden nie eingerechnet hat, hält sie fälschlicherweise für verrechenbare Zeit, siehe die Frage Was kostet mich ein Mitarbeiter pro Stunde wirklich?.
So macht es KIDESK
In KIDESK gehört die Abnahme zum Auftrag, mit Datum, Checkliste und Unterschrift auf dem Gerät. Erfasst werden mehrere Abnahmen je Auftrag, also auch Teilabnahmen und die Wiederholung nach einer Verweigerung. Dazu kommt die Mängelliste mit Fotos. Das Protokoll gibt es als PDF, das du gleich vor Ort mitgeben kannst. Damit hast du in vier Jahren noch den Beweis, wann die Frist zu laufen begonnen hat. Rechtsfragen zum Werkvertrag beantwortet KIDESK nicht.
Häufige Fragen
Muss ich einen Garantieschein ausstellen?
Nein. Die gesetzliche Mängelhaftung gilt ohne Papier. Ein Garantieschein im Sinn einer Bürgschaft ist etwas anderes: eine Sicherheit einer Bank oder Versicherung, mit der du einen Garantierückbehalt ablösen kannst. Ob das möglich ist, steht im Werkvertrag.
Kann ich mit dem Kunden eine kürzere Garantie vereinbaren?
Bei einer Baute nicht mehr. Die fünfjährige Verjährung kann seit dem 1. Januar 2026 nicht zulasten des Bestellers abgeändert werden, und der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung kann zum Voraus nicht eingeschränkt werden. Eine längere Frist darfst du zusagen, eine kürzere nicht.
Gilt die Frist auch für Material, das ich eingebaut habe?
Gegenüber deinem Kunden haftest du für das ganze Werk, also auch für das Material. Gegenüber deinem Lieferanten hast du eigene Rechte: zwei Jahre ab Ablieferung, fünf Jahre bei Sachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden und dessen Mangelhaftigkeit verursacht haben (OR Art. 210). Rüge deshalb beim Lieferanten sofort mit, statt den Schaden allein zu tragen.
Der Kunde hat den Mangel selbst beheben lassen und schickt mir die Rechnung. Muss ich zahlen?
Nicht ohne weiteres. Der Besteller kann dir eine angemessene Frist zur Verbesserung setzen und androhen, die Arbeit sonst auf deine Kosten einem Dritten zu übertragen (OR Art. 368 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 366 Abs. 2). Ohne diese Fristansetzung und ohne Gelegenheit zur Nachbesserung steht er schlechter da. Prüfe also zuerst, ob du überhaupt eine Frist erhalten hast.
Beginnt die Frist nach einer Nachbesserung neu?
Für den nachgebesserten Teil kann eine neue Frist zu laufen beginnen, für das übrige Werk läuft die alte weiter. Das ist im Einzelfall umstritten und hängt vom Umfang der Arbeit ab. Halte darum jede Nachbesserung mit Datum, Umfang und Unterschrift fest, dann lässt sich die Frage später überhaupt beantworten.
Wie lange muss ich die Unterlagen zu einem Bau aufbewahren?
Länger als die Garantie. Buchungsbelege und Geschäftsbücher sind zehn Jahre aufzubewahren (OR Art. 958f). Weil deine Haftung am Bau fünf Jahre läuft und ein Prozess Jahre dauern kann, gehören Werkvertrag, Abnahmeprotokoll, Rapporte, Fotos und Abmahnungen ebenso lange ins Archiv. Mehr im Ratgeber Aufbewahrungspflicht.
Quellen
- Obligationenrecht (OR), Art. 368: Recht des Bestellers bei Mängeln
- Obligationenrecht (OR), Art. 369: Verantwortlichkeit des Bestellers
- Obligationenrecht (OR), Art. 370: Genehmigung des Werkes
- Obligationenrecht (OR), Art. 371: Verjährung der Mängelansprüche
- Obligationenrecht (OR), Art. 210: Verjährung im Kaufrecht
- Änderung des OR vom 20. Dezember 2024 (Baumängel), in Kraft seit 1. Januar 2026
- SIA: Korrigenda zu den Normen (SIA 118-C1:2026)
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