Sie gilt nur, wenn ihr sie vereinbart
Die Norm sagt es in der Präambel selbst: «Soweit die Norm Rechte und Pflichten der Vertragsparteien umschreibt, wird sie dadurch rechtsverbindlich, dass die Parteien sie als Bestandteil ihres Vertrages bezeichnen.» Sie ist damit kein Gesetz, sondern ein Satz vorformulierter Vertragsbedingungen, den beide Seiten übernehmen können. Ohne diese Übernahme gilt für deinen Werkvertrag allein das Obligationenrecht.
Die aktuelle Ausgabe trägt die Referenznummer SN 507118:2013 und ist seit dem 1. Januar 2013 gültig; genehmigt wurde sie am 10. November 2012. Sie ersetzt die Ausgabe 1977/91, umfasst 72 Seiten und ist für alle Bauarbeiten anwendbar. Ergänzt wird sie durch das Korrigendum SIA 118-C1:2026, dazu weiter unten.
Vertragsgrundlagen und Rangordnung Für diesen Werkvertrag gilt die Norm SIA 118 «Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten», Ausgabe 2013, zusammen mit dem Korrigendum SIA 118-C1:2026. Vertragsbestandteile sind in dieser Reihenfolge: 1. diese Vertragsurkunde samt Beilagen 2. das Leistungsverzeichnis mit den vereinbarten Preisen 3. die Offerte vom [Datum] 4. die Norm SIA 118, Ausgabe 2013, mit Korrigendum SIA 118-C1:2026 5. die übrigen anwendbaren Normen des SIA in der bei Vertragsabschluss gültigen Fassung Abweichungen von der Norm SIA 118: [keine / Aufzählung je Artikelnummer] Regieansätze: [Funktion und Ansatz je Stunde]. Alle Preisangaben verstehen sich ohne Mehrwertsteuer.
Der Aufbau in sieben Kapiteln
| Kapitel | Artikel | Worum es geht |
|---|---|---|
| 1 Der Werkvertrag im Allgemeinen | 1 bis 37 | Grundbegriffe, Ausschreibung, Offerte, Vertragsbestandteile und ihre Rangordnung, Pflichten beider Seiten, Subunternehmer, Vollmacht der Bauleitung |
| 2 Vergütung der Leistungen | 38 bis 83 | Einheits-, Global- und Pauschalpreis, Regiearbeiten, besondere Verhältnisse, Kostengrundlage, Teuerung, Bauhandwerkerpfandrecht |
| 3 Bestellungsänderung | 84 bis 91 | Änderungsrecht des Bauherrn, veränderte Mengen, fehlende Einheitspreise, Anpassung der Fristen |
| 4 Bauausführung | 92 bis 140 | Fristen und Bauprogramm, Konventionalstrafen, Ausführungsunterlagen, Schutzmassnahmen, Baustelleneinrichtung, Baustoffe |
| 5 Ausmass, Abschlagszahlungen, Sicherheiten, Schlussabrechnung | 141 bis 156 | Ausmass und Massurkunde, Abschlagszahlungen, Rückbehalt, Schlussabrechnung und ihre Prüfung |
| 6 Abnahme und Haftung für Mängel | 157 bis 182 | Abnahme, Mängelrechte, Rügefrist, verdeckte Mängel, Verjährung, Sicherheit nach der Abnahme |
| 7 Vorzeitige Beendigung und Zahlungsverzug | 183 bis 190 | Rücktritt, Untergang des Werkes, Zahlungsverzug des Bauherrn |
Die Regeln, die im Alltag wirklich zählen
| Thema | Artikel | Was gilt |
|---|---|---|
| Rangordnung der Vertragsbestandteile | 21 | Welches Papier bei Widersprüchen vorgeht. Prüfe, ob dein Vertrag die Reihenfolge ändert |
| Preisarten | 39 bis 41 | Einheitspreis nach Menge, Globalpreis als fester Betrag, Pauschalpreis als fester Betrag ohne Teuerungsabrechnung |
| Regiearbeiten | 44 bis 57 | Anordnung durch die Bauleitung, Rapportpflicht, Ansätze und Zuschläge, eigene Regierechnung |
| Bestellungsänderung | 84 bis 91 | Der Bauherr darf die Bestellung ändern. Dafür gibt es Anpassungen bei Preis, Mengen und Fristen |
| Ausmass | 141 bis 143 | Gemeinsame Aufnahme, Massurkunde, ersatzweise das plangemässe theoretische Ausmass |
| Abschlagszahlungen | 144 bis 148 | Zahlungen nach Leistungswert und ihre Fälligkeit |
| Rückbehalt | 149 bis 152 | Bei Einheitspreisverträgen zwischen 5 und 10 Prozent des Leistungswerts, ohne andere Abrede höchstens CHF 2 Mio. Bei Gesamtpreisverträgen ist der Rückbehalt besonders zu regeln. Fällig, wenn abgenommen, die Schlussabrechnung geprüft und die Sicherheit beigebracht ist |
| Schlussabrechnung | 153 bis 156 | Einreichung, Prüfung, Fälligkeit, Verzicht auf weitere Ansprüche |
| Abnahme | 157 bis 164 | Anzeige der Vollendung, gemeinsame Prüfung, Abnahme auch bei unwesentlichen Mängeln, Zurückstellung bei wesentlichen |
| Rügefrist | 172 bis 177 | Zwei Jahre ab Abnahme, sofern in der Vertragsurkunde nichts anderes steht. In dieser Zeit darf der Bauherr jederzeit rügen |
| Verdeckte Mängel | 178 und 179 | Nach Ablauf der Rügefrist haftest du noch für Mängel, die vorher nicht entdeckt werden konnten |
| Verjährung | 180 | Frist für die Mängelansprüche nach der Abnahme |
| Sicherheit nach der Abnahme | 181 und 182 | Solidarbürgschaft einer Bank oder Versicherung, alternativ eine Bargarantie |
| Zahlungsverzug des Bauherrn | 190 | Zahlungsfrist und Verzug. Öffentliche Bauherren weichen hier regelmässig ab |
Seit 2026 geht das Gesetz vor
Am 1. Januar 2026 ist die Revision des Baumängelrechts in Kraft getreten. Sie betrifft jeden Werkvertrag über ein unbewegliches Werk, der ab diesem Datum geschlossen wurde, und sie ist in wichtigen Punkten zwingend. Eine Norm, die etwas anderes sagt, ändert daran nichts.
| Was zwingend gilt | Artikel | Was das für die SIA 118 heisst |
|---|---|---|
| Rügefrist von 60 Tagen beim unbeweglichen Werk, kürzere Fristen sind unwirksam | OR Art. 367 Abs. 1bis | Die zweijährige Rügefrist der Norm ist länger und deshalb weiterhin zulässig |
| Verdeckte Mängel sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen, kürzere Fristen unwirksam | OR Art. 370 Abs. 4 | Das «sofort» in Art. 179 der Norm ist überholt. Dafür gibt es das Korrigendum C1:2026 |
| Eine zum Voraus getroffene Abrede, die den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung einschränkt oder ausschliesst, ist bei Bauten ungültig | OR Art. 368 Abs. 2bis | Klauseln, die das Nachbesserungsrecht wegbedingen, wirken bei Bauten nicht mehr |
| Ansprüche wegen Mängeln eines unbeweglichen Werks verjähren fünf Jahre nach der Abnahme; diese Frist kann nicht zulasten des Bestellers abgeändert werden | OR Art. 371 Abs. 2 und 3 | Eine vertraglich verkürzte Verjährung ist unwirksam, auch mit Norm |
Das Korrigendum C1:2026 muss zusätzlich vereinbart werden
Der SIA hat auf die Revision reagiert und am 11. November 2025 das Korrigendum SIA 118-C1:2026 genehmigt, gültig ab dem 1. Januar 2026. Es ändert genau einen Punkt: In Art. 179 Abs. 2 wird die Anzeige verdeckter Mängel «sofort nach der Entdeckung» durch «innert 60 Tagen nach der Entdeckung» ersetzt. Das Korrigendum selbst hält fest, dass es nur gilt, wenn die Vertragsparteien es zusätzlich zur Norm vereinbaren, und dass für Verträge vor dem 1. Januar 2026 die alten Regeln gelten, sofern der Vertrag nicht ausdrücklich auf das neue Recht verweist.
Wer für die öffentliche Hand baut, liest die Ergänzungen
Kantone, Städte und Bundesstellen vereinbaren die SIA 118 fast immer, aber selten unverändert. Sie legen eigene Ergänzungen, Präzisierungen und Abweichungen bei, und die gehen der Norm vor. Ein Blick in die Ausgabe des Hochbauamts des Kantons Zürich vom 1. Juli 2024 zeigt, wie weit das reicht.
- Zu Art. 48: Der Materialverbrauch in Regie ist gesondert auszuweisen. Prozentuale oder pauschalierte Abgeltungen und erhöhte Stundenansätze dafür sind unzulässig.
- Zu Art. 54: Ein auf feste Preise gewährter Rabatt gilt auch für Regiearbeiten.
- Zu Art. 154 Abs. 2: Bauherr und Bauleitung prüfen die Schlussabrechnung innerhalb von 60 Tagen.
- Zu Art. 181 Abs. 2: Eine Solidarbürgschaft wird ab einer Vergütung von CHF 150'000.00 einschliesslich Mehrwertsteuer verlangt, mit 5 Prozent Haftungsbetrag, mindestens CHF 15'000.00 und höchstens CHF 2 Mio.
- Zu Art. 190 Abs. 1: Die Zahlungsfrist beträgt 30 Tage bei direkten und 45 Tage bei indirekten Rechnungen, der Verzugszins 5 Prozent pro Jahr.
Diese Werte gelten für Bauten des Kantons Zürich und nicht allgemein. Sie stehen hier als Beispiel dafür, welche Punkte du in deinem eigenen Vertrag nachschlagen musst, bevor du einen Preis abgibst.
Preisangaben verstehen sich ohne Mehrwertsteuer
Eine kleine Regel mit grosser Wirkung: Seit der Ausgabe 2013 hält die Norm ausdrücklich fest, dass bei einer Preisangabe die Mehrwertsteuer als nicht eingerechnet gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist. Im Baugewerbe war das schon vorher üblich, nun steht es im Text. Schreib es trotzdem auf jede Offerte: Bei Privatkunden ist der Preis mit Steuer die Zahl, die zählt.
Drei Missverständnisse
- «Die SIA 118 gilt auf jeder Baustelle.» Nein. Ohne Übernahme in den Vertrag gilt sie nicht, auch wenn alle Beteiligten sie kennen.
- «Mit der SIA 118 kann ich meine Mängelhaftung begrenzen.» Nicht mehr bei Bauten. Seit 2026 sind der Ausschluss der Nachbesserung und eine verkürzte Verjährung zulasten des Bestellers unwirksam.
- «Die SIA 118 gilt auch für mein Architekturbüro.» Sie regelt Verträge über Bauarbeiten. Für Planerleistungen hat der SIA eigene Ordnungen.
Wie die Abnahme im Einzelnen abläuft, steht im Ratgeber Abnahmeprotokoll nach SIA 118. Was der Rückbehalt für deine Liquidität bedeutet, steht unter Garantierückbehalt am Bau, und die neue 60-Tage-Frist im Gesetz erklärt Mängelrüge: 60 Tage seit 2026.
Häufige Fragen
Gilt die SIA 118, wenn sie in der Offerte erwähnt ist, der Vertrag aber nichts sagt?
Dann kommt es darauf an, ob die Offerte Vertragsbestandteil geworden ist. Nimmt der Kunde eine Offerte an, die die Norm ausdrücklich als Grundlage nennt, ist sie in der Regel vereinbart. Sicher ist nur, was in der Vertragsurkunde steht, deshalb gehört die Norm dort hinein, mit Ausgabe und Korrigendum.
Wie lange dauert die Rügefrist nach SIA 118?
Zwei Jahre ab der Abnahme, sofern in der Vertragsurkunde nichts anderes vereinbart ist. In dieser Zeit kann der Bauherr Mängel jederzeit rügen. Das ist für ihn günstiger als die gesetzlichen 60 Tage und bleibt deshalb auch nach der Revision von 2026 zulässig.
Was passiert nach Ablauf der zwei Jahre?
Dann haftest du noch für verdeckte Mängel, also für solche, die vorher nicht entdeckt werden konnten. Sie sind nach dem Korrigendum C1:2026 innert 60 Tagen nach der Entdeckung zu rügen. Unabhängig davon läuft beim unbeweglichen Werk die gesetzliche Verjährung von fünf Jahren ab Abnahme.
Muss ich die Norm kaufen, wenn mein Bauherr sie vereinbart?
Rechtlich musst du nichts kaufen, aber du unterschreibst sonst Bedingungen, die du nicht gelesen hast. Die Norm ist kostenpflichtig und urheberrechtlich geschützt. Wer regelmässig Werkverträge mit SIA 118 abschliesst, hat sie im Betrieb, samt den Ergänzungen der wichtigsten Auftraggeber.
Lohnt sich die SIA 118 für einen kleinen Auftrag bei einer Privatkundin?
Meist nicht. Für einen Badumbau oder einen Malerauftrag genügen ein klarer Werkvertrag, ein beschriebener Leistungsumfang und vereinbarte Zahlungsbedingungen. Die Norm lohnt sich dort, wo Bauleitung, mehrere Unternehmer, Ausmass und Abschlagszahlungen im Spiel sind.
Wo finde ich den Text der SIA 118?
Beim SIA selbst. Der vollständige Normtext ist kostenpflichtig; Inhaltsverzeichnis, Präambel und das Korrigendum C1:2026 sind frei zugänglich. Verbandsseiten und Blogs geben den Inhalt oft verkürzt oder veraltet wieder, gerade seit der Revision von 2026.
Quellen
- SIA: Norm SIA 118 Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten, Ausgabe 2013
- SIA: SIA 118:2013, Inhaltsverzeichnis, Präambel und Genehmigung
- SIA: Korrigenda (Ergänzung) SIA 118-C1:2026 zur Norm SIA 118:2013
- Obligationenrecht (OR), Art. 367, 368, 370 und 371: Mängelrüge, Mängelrechte, Verjährung
- KBOB: Leitfaden zur Festlegung von finanziellen Sicherheiten bei Werkleistungen
- Baudirektion Kanton Zürich, Hochbauamt: Ergänzungen zur SIA 118, Ausgabe 1. Juli 2024
Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Unternehmen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wenn dir ein Fehler auffällt, schreib uns, wir korrigieren ihn.
