Letzte Zahlungsaufforderung vor dem Pfandrecht.

Zwei Adressaten, zwei verschiedene Briefe

Am Bau ist dein Schuldner oft nicht die Person, der das Haus gehört. Arbeitest du für eine Generalunternehmung, schuldet dir diese das Geld, und das Pfandrecht lastet trotzdem auf dem Grundstück der Bauherrschaft. Deshalb brauchst du zwei Schreiben mit unterschiedlichem Inhalt.

Die Frist im Brief rechnest du rückwärts

Der einzige Termin, der wirklich zählt, ist der Ablauf der vier Monate ab Vollendung der Arbeit. Er lässt sich nicht verlängern. Alles andere richtet sich danach. Ein Beispiel für eine Arbeit, die am 8. Mai 2026 fertig war.

Was in den Brief gehört

• Das Grundstück, mit Gemeinde und Parzellennummer, nicht nur mit der Strassenadresse.
• Was du gemacht hast und wann, mit dem Datum des letzten Arbeitstages. Das ist der Startpunkt der Frist, und im Streit musst du ihn beweisen.
• Wer dein Besteller war. Die Eigentümerin muss verstehen, warum sie Post von einem Betrieb bekommt, den sie nie beauftragt hat.
• Die Forderung mit Rechnungsnummer, Datum, Zahlungen und Restbetrag. Ein runder Betrag ohne Herleitung wirkt geschätzt.
• Die drei Möglichkeiten: zahlen, Pfandsumme anerkennen oder Sicherheit leisten. Der dritte Punkt ist für die Eigentümerin oft der interessanteste.
• Eine Frist als Datum, nicht «umgehend». Zehn Tage sind üblich und fair, wenn der Brief rechtzeitig rausgeht.
• Der sachliche Satz zum weiteren Vorgehen. Die Ankündigung des Gesuchs ist keine Drohung, sondern die Erklärung einer gesetzlichen Frist.
• Die Beilagen: Rechnungskopie, Werkvertrag oder angenommene Offerte, Mahnungen, Rapporte oder Abnahmeprotokoll.

Was nicht hineingehört

• Eine Zahlungsaufforderung, die so klingt, als schulde die Eigentümerin dir den Betrag. Wenn dein Besteller die Generalunternehmung ist, schuldet sie dir nichts. Sie kann zahlen, muss aber nicht.
• Drohungen ausserhalb des Verfahrens, etwa mit einer Strafanzeige, mit einem Baustopp oder mit der Information von Nachbarn und Presse. Dein Mittel ist das Gesuch beim Gericht, mehr braucht es nicht.
• Beträge, die du nicht belegen kannst. Nachträge ohne schriftliche Bestellung, geschätzte Regiestunden ohne unterschriebenen Rapport: Was vor Gericht nicht glaubhaft ist, schwächt den ganzen Brief.
• Mahngebühren und Inkassozuschläge. Sie gehören, wenn überhaupt, in die Mahnung an deinen Besteller. Was die Ersatzsicherheit decken muss, sagt das Gesetz: die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinsen für zehn Jahre (ZGB Art. 839 Abs. 3).

Vorlage 1: an die Grundeigentümerin

Diesen Brief gibt es auch als Word-Datei. Schick ihn so, dass du den Zugang belegen kannst, und leg die Belege bei.

Guten Tag [ANREDE NAME]

Wir haben auf Ihrer Liegenschaft [Adresse], Gemeinde [Gemeinde], Parzelle Nr. [Nummer], vom [DATUM BEGINN] bis zum [DATUM LETZTER ARBEITSTAG] folgende Arbeiten ausgeführt: [Beschreibung der Arbeiten].

Unsere Auftraggeberin war [NAME DES BESTELLERS]. Aus diesen Arbeiten ist folgender Betrag offen:
Rechnung Nr. [NUMMER] vom [DATUM]: CHF [BETRAG]
Bereits bezahlt: CHF [BETRAG]
Offen: CHF [RESTBETRAG]

Wir haben [NAME DES BESTELLERS] am [DATUM] und am [DATUM] gemahnt. Eine Zahlung ist bis heute nicht eingegangen.

Für diese Forderung steht uns nach Artikel 837 Absatz 1 Ziffer 3 des Zivilgesetzbuches ein Anspruch auf ein Bauhandwerkerpfandrecht an Ihrem Grundstück zu. Die Eintragung hat nach Artikel 839 Absatz 2 bis spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit zu erfolgen. Diese Frist läuft am [DATUM FRISTENDE] ab.

Wir bitten Sie, bis am [DATUM FRIST] eine der folgenden Möglichkeiten zu wählen:
1. Zahlung des offenen Betrags von CHF [RESTBETRAG] auf unser Konto [IBAN], unter Verrechnung mit Ihrer Zahlung an [NAME DES BESTELLERS].
2. Schriftliche Anerkennung der Pfandsumme von CHF [RESTBETRAG]. Damit kann das Pfandrecht ohne gerichtliches Verfahren eingetragen werden.
3. Leistung einer hinreichenden Sicherheit für die Forderung zuzüglich Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren nach Artikel 839 Absatz 3 des Zivilgesetzbuches. Damit entfällt die Eintragung.

Erhalten wir bis zum genannten Datum keine Rückmeldung, verlangen wir beim Gericht am Ort des Grundstücks die vorläufige Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts. Das richtet sich nicht gegen Sie persönlich: Es ist die einzige Möglichkeit, unsere Forderung vor Ablauf der gesetzlichen Frist zu sichern.

Für Rückfragen erreichen Sie [ANSPRECHPERSON] unter [TELEFON]. Eine Kopie dieses Schreibens geht an [NAME DES BESTELLERS].

Freundliche Grüsse

[FIRMA]
[NAME]

Beilagen: Kopie der Rechnung, Werkvertrag oder angenommene Offerte, Kopien der Mahnungen, Rapport oder Abnahmeprotokoll

Vorlage 2: an den Besteller

Dieser Brief geht gleichzeitig an deinen Vertragspartner. Er ist kurz, nennt die Frist und lässt keinen Zweifel daran, dass du den Termin kennst.

Guten Tag [ANREDE NAME]

Trotz unserer Mahnungen vom [DATUM] und vom [DATUM] ist die Rechnung Nr. [NUMMER] vom [DATUM] über CHF [RESTBETRAG] weiterhin offen.

Unsere Arbeiten auf der Liegenschaft [Adresse], Gemeinde [Gemeinde], Parzelle Nr. [Nummer], haben wir am [DATUM LETZTER ARBEITSTAG] vollendet. Die gesetzliche Frist für die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts läuft damit am [DATUM FRISTENDE] ab.

Wir setzen Ihnen eine letzte Frist bis am [DATUM FRIST]. Geht die Zahlung bis dahin nicht bei uns ein, verlangen wir die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts und informieren die Grundeigentümerschaft. Die Betreibung behalten wir uns vor.

Uns ist eine Lösung lieber als ein Verfahren. Wenn die Zahlung im Moment nicht auf einmal möglich ist oder wenn an der Abrechnung etwas strittig ist, rufen Sie bitte [ANSPRECHPERSON] an, Telefon [TELEFON].

Freundliche Grüsse

[FIRMA]
[NAME]

Vorlage 3: Grundstück der öffentlichen Hand

Gehört das Grundstück unbestrittenermassen zum Verwaltungsvermögen, etwa ein Schulhaus oder ein Werkhof, und ergibt sich die Schuldpflicht der Eigentümerin nicht aus einem Vertrag mit dir, gibt es kein Pfandrecht. An seine Stelle tritt eine gesetzliche einfache Bürgschaft, aber nur, wenn die Forderung spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit schriftlich und unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft geltend gemacht wurde (ZGB Art. 839 Abs. 4). Eine gewöhnliche Mahnung genügt dafür nicht. Ist strittig, ob es Verwaltungsvermögen ist, kannst du innert derselben vier Monate zusätzlich die vorläufige Eintragung verlangen (Abs. 5). Im Zweifel also beides.

Betreff: Geltendmachung unserer Forderung unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft nach Artikel 839 Absatz 4 ZGB

Guten Tag

Wir haben auf dem Grundstück [Bezeichnung, Adresse], Gemeinde [Gemeinde], Parzelle Nr. [Nummer], das im Eigentum von [Gemeinde oder Kanton] steht, vom [DATUM BEGINN] bis zum [DATUM LETZTER ARBEITSTAG] folgende Arbeiten ausgeführt: [Beschreibung]. Unsere Auftraggeberin war [NAME DES BESTELLERS].

Aus diesen Arbeiten ist ein Betrag von CHF [RESTBETRAG] offen, gemäss Rechnung Nr. [NUMMER] vom [DATUM]. Eine Kopie liegt bei.

Soweit es sich bei diesem Grundstück um Verwaltungsvermögen handelt, machen wir unsere Forderung hiermit ausdrücklich unter Hinweis auf die gesetzliche Bürgschaft nach Artikel 839 Absatz 4 des Zivilgesetzbuches geltend. Dieses Schreiben erfolgt innert vier Monaten seit der Vollendung unserer Arbeit am [DATUM LETZTER ARBEITSTAG].

Wir bitten Sie um eine schriftliche Stellungnahme bis am [DATUM FRIST], insbesondere dazu, ob das Grundstück zum Verwaltungsvermögen gehört und wie Sie mit unserer Forderung zu verfahren gedenken.

Freundliche Grüsse

[FIRMA]
[NAME]

Beilagen: Kopie der Rechnung, Werkvertrag oder angenommene Offerte, Rapport oder Abnahmeprotokoll

Wenn die Frist im Brief abgelaufen ist

1. 01

   Unterlagen zusammenstellen

   Werkvertrag oder angenommene Offerte, Nachträge, unterschriebene Rapporte, Lieferscheine, Ausmass, Rechnung, Mahnungen, Beleg für den Tag der Vollendung und ein aktueller Grundbuchauszug. Das Gericht prüft im Eilverfahren nur, ob dein Anspruch glaubhaft ist, und glaubhaft heisst Papier.

2. 02

   Gesuch um vorläufige Eintragung einreichen

   Beim Gericht am Ort, an dem das Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist (ZPO Art. 29 Abs. 1 Bst. c). Vertreten lassen kannst du dich, musst es aber nicht: Jede prozessfähige Partei kann sich im Prozess vertreten lassen (ZPO Art. 68 Abs. 1). Bei grösseren Beträgen ist eine Anwältin trotzdem gut investiert, weil die Frist nicht verlängerbar ist. Ein eigenes Formular dafür kennt nicht jeder Kanton. Die Zürcher Gerichte stellen eines bereit: Das Gesuch um Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts führt dich durch Rechtsbegehren, Begründung und Beilagen und erzeugt am Schluss ein PDF zum Einreichen. Ausserhalb des Kantons Zürich fragst du beim zuständigen Gericht nach, ob es ein Formular gibt.

3. 03

   Eintrag im Grundbuch kontrollieren

   Erst mit dem Eintrag ist die Frist gewahrt. Lass dir bestätigen, dass er erfolgt ist, und leg die Bestätigung zu den Akten.

4. 04

   Definitive Eintragung oder Einigung

   Das Gericht setzt nötigenfalls eine Frist, um die Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. In der Praxis wird in dieser Phase oft bezahlt oder eine Sicherheit gestellt, und der Eintrag fällt wieder weg. Den ganzen Ablauf beschreibt der Ratgeber Bauhandwerkerpfandrecht Schritt für Schritt.

Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Betriebe und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wenn dir ein Fehler auffällt, schreib uns, wir korrigieren ihn.