Was die Abnahme auslöst
Die Abnahme ist die gemeinsame Prüfung des fertigen Werks durch Bauherrschaft und Unternehmer. Drei Dinge hängen daran: Ab diesem Datum laufen die fünf beziehungsweise zwei Jahre bis zur Verjährung der Mängelansprüche (OR Art. 371), mit der Ablieferung und Prüfung läuft die Frist für die Rüge erkennbarer Mängel, am unbeweglichen Werk 60 Tage bei Verträgen ab dem 1. Januar 2026 (OR Art. 367 Abs. 1bis), und ab diesem Datum ist der Stand des Werks festgehalten. Wie die Abnahme abläuft, wann sie verweigert werden darf und was die SIA 118 dazu sagt, steht im Ratgeber Die Abnahme nach SIA 118. Diese Seite liefert das Formular dazu.
Was auf das Protokoll gehört und warum
| Angabe | Warum sie dasteht |
|---|---|
| Objekt und Auftragsnummer | Ordnet das Protokoll eindeutig einem Werkvertrag zu. Ohne Zuordnung ist es in zwei Jahren ein Blatt ohne Zusammenhang. |
| Werkvertrag vom, SIA 118 vereinbart | Entscheidet darüber, welche Regeln für Rüge, Rügefrist und Rückbehalt gelten. Bei Verträgen ab dem 1. Januar 2026 gilt ausserdem zwingendes neues Recht. |
| Datum und Uhrzeit der Abnahme | Startpunkt der Verjährung nach OR Art. 371 und Bezugspunkt für jede spätere Rügefrist. |
| Anwesende Personen | Zeigt, wer geprüft hat. Eine Abnahme durch jemanden ohne Vollmacht führt später zu Streit. |
| Umfang: Gesamt- oder Teilabnahme | Bei einer Teilabnahme beginnen die Fristen nur für diesen Teil. Der Umfang muss deshalb beschrieben sein. |
| Abnahme erfolgt oder verweigert | Die Verjährung nach OR Art. 371 läuft ab der Abnahme. Wird sie verweigert, ist genau dieser Startpunkt offen. Lass dir darum schriftlich geben, welche Mängel dazu führen, sonst kannst du nichts beheben. |
| Mängelliste mit Frist je Mangel | Hält den Stand fest und macht aus «wird noch erledigt» einen Termin. |
| Unterschriften beider Seiten | Ohne Unterschrift ist das Protokoll deine eigene Notiz. Mit Unterschrift ist es ein gemeinsamer Befund. |
Die Mängelliste: vier Spalten reichen
Ort, Mangel, Behebung bis, Erledigt am. Alles andere ist Beiwerk. Wichtig ist, dass jeder Punkt so beschrieben ist, dass ein Monteur ihn ohne Rückfrage findet: «Bad EG, Dusche, Silikonfuge an der Randfuge offen» statt «Fugen nachschauen». Zu jedem Mangel gehört ein Datum. Ein Datum erzeugt einen Termin, «wird noch erledigt» erzeugt Telefonate.
Die Spalte «Erledigt am» füllst du erst bei der Behebung aus, und du lässt sie quittieren. Sonst steht derselbe Punkt in zwei Jahren immer noch offen, und du beweist nicht mehr, dass er erledigt ist.
Drei Fehler, die immer wieder passieren
- Das Protokoll wird am Abend im Büro geschrieben. Was du aus dem Kopf notierst, ist keine gemeinsame Feststellung. Schreib vor Ort und lass vor Ort unterschreiben.
- Die eigenen Restarbeiten stehen in der Mängelliste. Was du selbst noch machst, ist eine Restarbeit und gehört ins Feld für Bemerkungen. Ein Mangel ist etwas, das der Kunde beanstandet. Die Vermischung kostet dich in der Diskussion über den Rückbehalt bares Geld.
- Bei einer Verweigerung fehlen die Gründe. Verweigert die Bauherrschaft die Abnahme, lass dir schriftlich geben, welche Mängel dazu führen. Ohne diese Liste kannst du nichts beheben und keinen neuen Termin ansetzen.
So benutzt du die Vorlage
- 01
Vorher selbst durchgehen
Was du selbst findest und vor dem Termin behebst, ist eine Restarbeit. Was der Kunde findet, ist ein Mangel im Protokoll.
- 02
Kopf ausfüllen, bevor du losfährst
Objekt, Auftragsnummer, Datum des Werkvertrags und die Angabe, ob die SIA 118 vereinbart ist. Am Termin hat niemand Lust, den Vertrag zu suchen.
- 03
Gemeinsam begehen und sofort notieren
Jeden Punkt beim Rundgang aufschreiben, nicht danach. Fotos von allem, was strittig ist, mit Datum.
- 04
Umfang und Ergebnis ankreuzen
Gesamtabnahme oder Teilabnahme, erfolgt oder verweigert. Dieses Feld ist der Kern des Protokolls.
- 05
Unterschreiben lassen und Kopie abgeben
Beide Seiten unterschreiben mit Ort und Datum. Der Kunde bekommt sofort eine Kopie, du legst deine zum Auftrag.
- 06
Fristen eintragen
Trag die Behebungstermine in deinen Kalender ein und das Abnahmedatum dorthin, wo du es in vier Jahren wiederfindest.
So macht es KIDESK
In KIDESK gehört die Abnahme zum Auftrag. Der Kunde unterschreibt Rapport und Abnahme auf dem Gerät, die Mängelliste mit Fotos hängt am selben Auftrag. Am Beleg steht, wer was wann geändert hat. Aus dem Auftrag wird danach die Rechnung, ohne dass du eine Zahl zweimal tippst.
Häufige Fragen
Ist ein Abnahmeprotokoll Pflicht?
Nein. Das Obligationenrecht schreibt weder eine förmliche Abnahme noch ein Protokoll vor. Beides ist ein Beweismittel. Weil aber die Verjährung der Mängelansprüche ab der Abnahme läuft (OR Art. 371), liegt das Protokoll in deinem eigenen Interesse: Ohne Datum kannst du nicht belegen, wann deine Haftung endet.
Was mache ich, wenn der Kunde nicht unterschreiben will?
Halte fest, dass der Termin stattgefunden hat, wer anwesend war und was festgestellt wurde, und vermerke die Verweigerung der Unterschrift. Schick das Protokoll gleich per E-Mail und bitte um Rückmeldung innert einer Frist. Das ersetzt keine Unterschrift, ist aber deutlich mehr als nichts.
Gilt das Protokoll auch für kleine Aufträge ohne SIA 118?
Ja, und gerade dort lohnt es sich. Bei einem Auftrag ohne Norm und ohne schriftlichen Vertrag ist das Protokoll oft das einzige Papier, das ein Datum trägt. Streich das Feld zur SIA 118 oder schreib «nicht vereinbart» hinein.
Kann ich die Schlussrechnung an die Abnahme knüpfen?
Die Vergütung ist bei der Ablieferung des Werks zu zahlen. Ist das Werk in Teilen zu liefern und die Vergütung nach Teilen bestimmt, wird sie für jeden Teil bei dessen Ablieferung fällig (OR Art. 372). In der Praxis schreiben viele Betriebe die Schlussrechnung direkt nach der Abnahme, mit dem Protokoll als Beilage. Ein vereinbarter Rückbehalt bleibt davon unberührt.
Muss ich Mängel beheben, die erst nach der Abnahme auftauchen?
Ja, wenn es verdeckte Mängel sind, die bei der Abnahme und ordnungsmässigen Prüfung nicht erkennbar waren, und der Kunde sie rechtzeitig rügt. Am Bau hat er dafür bei Verträgen ab dem 1. Januar 2026 sechzig Tage ab Entdeckung (OR Art. 370 Abs. 4). Für erkennbare Mängel läuft die Rügefrist ab der Ablieferung und Prüfung, am unbeweglichen Werk ebenfalls 60 Tage. Danach gilt das Werk insoweit als genehmigt.
Quellen
Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Betriebe und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wenn dir ein Fehler auffällt, schreib uns, wir korrigieren ihn.
