Das Fördergesuch kommt vor dem Baubeginn
Für den Verbrauch von Energie in Gebäuden sind «vor allem die Kantone zuständig» (Bundesverfassung Art. 89 Abs. 4). Darum unterscheiden sich Bewilligungen, Auflagen und Fördergelder von Kanton zu Kanton, teils von Gemeinde zu Gemeinde. Eine Regel gilt trotzdem überall: Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen sagt klar, das Fördergeld sei zu beantragen, sobald das Konzept steht, «auf jeden Fall vor Baubeginn». Wer zuerst baut und dann das Gesuch stellt, verliert den Beitrag.
Der alte Öltank: Auflagen kommen von der Behörde
In den besonders gefährdeten Bereichen des Gewässerschutzes, die jeder Kanton auf seiner Gewässerschutzkarte bezeichnet, braucht eine Lageranlage eine Bewilligung: für Flüssigkeiten, die schon in kleinen Mengen Wasser verunreinigen können, ab mehr als 2'000 Litern Nutzvolumen je Lagerbehälter, und in Grundwasserschutzzonen und -arealen bereits ab mehr als 450 Litern (Gewässerschutzverordnung Art. 32 Abs. 2 Bst. h und i). Wo eine Bewilligung nötig war, legt die Behörde «auch die Anforderungen an die Stilllegung der Anlagen fest» (Art. 32 Abs. 4). Was beim Rückbau genau verlangt wird, steht also nicht in einem Bundesgesetz, sondern in der Bewilligung und in den kantonalen Vorgaben. Der erste Anruf gilt darum dem kantonalen Amt für Umwelt, nicht dem Katalog.
Für deine Offerte heisst das: Entleeren, Reinigen, Demontage und Entsorgung sind eine eigene Position, und der Umfang hängt von der Bewilligung ab. Ein einbetonierter Tank, der zerschnitten werden muss, ist etwas anderes als ein Kunststofftank, der durch die Tür passt. Schreib hin, von welchem Fall du ausgehst, und was gilt, wenn es der andere ist.
Lärm: die Planungswerte gelten für das Aussengerät
Die Lärmemissionen einer neuen ortsfesten Anlage müssen so weit begrenzt werden, dass die von der Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen «die Planungswerte nicht überschreiten» (Lärmschutz-Verordnung Art. 7 Abs. 1). Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe im Garten ist genau eine solche Anlage. Die Verordnung nennt sie inzwischen ausdrücklich: Bei neuen Luft-Wasser-Wärmepumpen, die überwiegend der Raumheizung oder der Erwärmung von Trinkwasser dienen und deren Lärmimmissionen die Planungswerte nicht überschreiten, sind weitergehende Begrenzungen nur zu treffen, «wenn mit höchstens einem Prozent der Investitionskosten der Anlage eine Begrenzung der Emissionen von mindestens 3 dB erzielt werden kann» (Art. 7 Abs. 3).
Praktisch entscheidet das über den Aufstellort, über Schallhaube und Sockel, und manchmal über die ganze Machbarkeit an einer engen Grenze. Der Lärmnachweis gehört darum in die Offerte: entweder als Position mit Preis oder als Vorleistung, die schon erbracht ist. Was du nicht tun solltest, ist ihn stillschweigend voraussetzen und nach der Beanstandung der Nachbarschaft darüber verhandeln.
Positionen, die in Heizungsofferten am häufigsten fehlen
- Demontage und Entsorgung des alten Kessels, des Brenners und der Abgasleitung, inklusive Transport.
- Kernbohrungen und Abdichtung für Vor- und Rücklauf durch die Aussenwand, dazu der Flick innen und aussen.
- Fundament und Sockel für das Aussengerät, mit Schallentkopplung.
- Hydraulischer Abgleich und Einregulierung der Heizkurve. Ohne sie läuft die Anlage, aber nicht gut, und die Reklamation kommt im Januar.
- Instruktion der Bauherrschaft und die Übergabe der Unterlagen. Eine halbe Stunde, die nie in der Pauschale steht.
- Der Elektroanschluss. Die Steuerung verkabelst du bis zum Anschlusspunkt, den Anschluss selbst macht ein Betrieb mit Installationsbewilligung. Schreib die Schnittstelle hin.
- Provisorische Wärme oder Warmwasser, wenn zwischen Ausbau und Inbetriebnahme Tage liegen.
- Kaminsanierung oder Rückbau, wenn der Schornstein nach dem Ersatz keine Funktion mehr hat.
Beim Badumbau entscheidet die Bemusterung
Im Bad liegt das Risiko nicht in der Technik, sondern im Katalog. Apparate, Armaturen und Platten wählt der Kunde nach der Offerte aus, und zwischen der günstigsten und der teuersten Armatur liegt ein Mehrfaches. Offeriere darum mit einem ausgewiesenen Betrag je Apparategruppe und schreib hin, dass die Differenz zur tatsächlichen Wahl verrechnet oder gutgeschrieben wird. So wird aus der Bemusterung ein Gespräch über Geschmack und nicht über deinen Preis.
1 Baustelleneinrichtung, Staubschutz, Schutz von Böden und Treppenhaus 2 Demontage Apparate, Armaturen, Platten und Bodenbelag, inklusive Entsorgung 3 Spitzarbeiten an Wand und Boden, Entsorgung Bauschutt 4 Rohbauinstallation Kalt- und Warmwasser, inklusive Rohrisolation 5 Abwasserleitungen anpassen, Geruchsverschlüsse, Entlüftung 6 Vorwandinstallation mit Spülkasten, Revisionsöffnung 7 Abdichtung im Nassbereich vor dem Plattenbelag 8 Lieferung und Montage Apparate, Betrag gemäss Bemusterung 9 Lieferung und Montage Armaturen, Betrag gemäss Bemusterung 10 Silikonfugen, Anschlussfugen und Dichtungsarbeiten 11 Anschluss Waschmaschine oder Tumbler, Zulauf und Ablauf 12 Dichtheitsprüfung, Inbetriebnahme, Instruktion 13 Endreinigung und Abtransport des Materials 14 Regiearbeiten nach Aufwand, Annahme [Anzahl] Stunden Nicht enthalten: Platten- und Malerarbeiten, Elektroarbeiten, Gipser- und Maurerarbeiten über den Flick hinaus, Instandstellung verdeckter Schäden, Bauaustrocknung.
Mängel: seit 2026 gelten 60 Tage
Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 geschlossen werden, gilt ein neues Mängelrecht. Bei einem unbeweglichen Werk beträgt die Frist für die Mängelrüge 60 Tage, und «die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam» (OR Art. 367 Abs. 1bis). Dasselbe gilt für Mängel eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert wurde, soweit sie die Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Werks verursacht haben. Eine fest eingebaute Heizung oder Sanitäranlage kann genau so ein Fall sein; entscheidend ist, ob ihr Mangel das Gebäude mangelhaft macht.
- Verdeckte Mängel: Auch sie sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen, und auch hier sind kürzere Fristen unwirksam (OR Art. 370 Abs. 4).
- Nachbesserung: Eine im Voraus getroffene Abrede, die den Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung einschränkt oder ausschliesst, ist ungültig, wenn der Mangel eine Baute betrifft (OR Art. 368 Abs. 2bis).
- Verjährung: Die fünfjährige Frist «kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden» (OR Art. 371 Abs. 3). Eine Klausel «Garantie ein Jahr» ist in diesem Bereich wirkungslos.
- Was bleibt: Längere Fristen zugunsten des Kunden sind weiterhin erlaubt, und Verschleiss ist kein Mangel. Mehr dazu im Ratgeber Mängelrüge: 60 Tage im neuen Recht.
Jede Angabe in der Vorlage, und warum sie dasteht
| Angabe | Pflicht oder Praxis | Wozu sie dient |
|---|---|---|
| Bestehende Anlage und Heizlast im Kopf | Praxis | Legt fest, worauf die Dimensionierung beruht. Stimmt die Grundlage nicht, stimmt die Anlage nicht |
| Fabrikat und Typ des Wärmeerzeugers | Praxis | Ein anderes Fabrikat ist ein anderer Preis und andere Schallwerte |
| Hinweis auf das Fördergesuch vor Baubeginn | Praxis mit finanzieller Wirkung | Das Gebäudeprogramm verlangt das Gesuch vor Baubeginn. Wer zuerst baut, verliert den Beitrag |
| Hinweis auf Bewilligungen | Praxis | Für Massnahmen am Energieverbrauch in Gebäuden sind vor allem die Kantone zuständig (BV Art. 89 Abs. 4) |
| Position Öltank ausser Betrieb setzen | Auflagen der Behörde, wo die Anlage bewilligungspflichtig war (GSchV Art. 32 Abs. 4) | Der Umfang hängt von diesen Auflagen ab und gehört sichtbar in den Preis |
| Angaben zum Schall des Aussengeräts | Planungswerte einzuhalten ist Pflicht (LSV Art. 7) | Entscheidet über Aufstellort, Sockel und manchmal über die Machbarkeit |
| Position Inbetriebnahme, Einregulierung, Instruktion | Praxis | Ohne sie ist die Anlage montiert, aber nicht eingestellt. Der Aufwand ist real |
| Schnittstelle zum Elektrobetrieb | Praxis | Verhindert, dass zwei Gewerke auf denselben Anschluss warten |
| Regieansatz im Fusstext | Praxis | Zusatzarbeiten kommen fast immer. Ohne vorher genannten Ansatz verhandelst du mitten im Auftrag |
| Akontozahlung bei Materialbestellung | Praxis mit gesetzlicher Wirkung | Die Vergütung ist bei Ablieferung des Werkes zu zahlen (OR Art. 372). Eine andere Zahlungsweise musst du vereinbaren |
| Gültigkeitsdatum | Praxis mit gesetzlicher Wirkung | Mit Frist bist du bis zum Ablauf gebunden und danach frei (OR Art. 3) |
| MwSt-Satz 8.1 Prozent und MwSt-Nummer | Pflicht auf der Rechnung (MWSTG Art. 26) | Auf der Offerte Praxis. Wer nicht im Register eingetragen ist, weist keine Steuer aus |
So macht es KIDESK
In KIDESK liegen Apparate und Material mit Einkaufs- und Verkaufspreis im Katalog, und die Marge je Position sehen nur Inhaber, Admin und Buchhaltung. Aus der angenommenen Offerte wird der Auftrag und daraus die Rechnung, ohne dass du eine Zahl abtippst. Akonto- und Schlussrechnung rechnet KIDESK gegeneinander auf, und auf dem QR-Einzahlungsschein steht der Restbetrag. Nach dem Auftrag zeigt die Nachkalkulation je Position, was offeriert war und was es gekostet hat.
Häufige Fragen
Wer stellt das Fördergesuch, der Betrieb oder die Bauherrschaft?
Das könnt ihr frei regeln, es muss nur vor Baubeginn geschehen. Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen verlangt das Gesuch, sobald das Konzept steht, in jedem Fall vor Baubeginn. Übernimmst du es, ist es eine Position mit Preis. Übernimmst du es nicht, gehört der Hinweis trotzdem in die Offerte.
Braucht ein Heizungsersatz eine Baubewilligung?
Das entscheidet der Kanton, teils die Gemeinde: Für Massnahmen am Energieverbrauch in Gebäuden sind vor allem die Kantone zuständig (BV Art. 89 Abs. 4). Üblich ist mindestens eine Meldung, bei einem Aussengerät oft ein ordentliches Verfahren mit Lärmnachweis. Erkundige dich beim Bauamt der Gemeinde, bevor du einen Termin zusagst.
Wie laut darf eine Luft-Wasser-Wärmepumpe sein?
Die von der Anlage allein erzeugten Lärmimmissionen dürfen die Planungswerte nicht überschreiten (LSV Art. 7 Abs. 1). Werden sie eingehalten, sind weitergehende Massnahmen nur zu treffen, wenn mit höchstens einem Prozent der Investitionskosten mindestens 3 dB weniger erreichbar sind (Art. 7 Abs. 3). Welcher Wert an einem Ort gilt, ergibt die Beurteilung der Behörde.
Wie lange hafte ich für eine eingebaute Heizung?
Bei einem unbeweglichen Werk verjähren die Ansprüche fünf Jahre nach der Abnahme, und diese Frist kann nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden (OR Art. 371). Für ein bewegliches Werk, das bestimmungsgemäss eingebaut wurde, gelten ebenfalls fünf Jahre, soweit sein Mangel die Mangelhaftigkeit des Bauwerks verursacht hat. Eine Klausel «Garantie ein Jahr» hilft dir dort nicht.
Darf ich Apparate mit einem Pauschalbetrag offerieren?
Ja, und bei einer Bemusterung, die erst später stattfindet, ist es der sauberste Weg. Weise je Apparategruppe einen Betrag aus und schreib in den Fusstext, dass die Differenz zur tatsächlichen Wahl verrechnet oder gutgeschrieben wird. Dann ist das Gespräch bei der Bemusterung eines über Geschmack.
Was mache ich, wenn beim Aufspitzen Schäden auftauchen?
Arbeiten unterbrechen, dokumentieren und die Bauherrschaft informieren, bevor du weitermachst. Instandstellung verdeckter Schäden gehört unter «nicht enthalten», sonst schuldest du sie. Ein Foto mit Datum ist im Streitfall mehr wert als jede Erinnerung.
Quellen
- Bundesverfassung (BV), Art. 89 Abs. 4: Zuständigkeit der Kantone bei Energie in Gebäuden
- Lärmschutz-Verordnung (LSV), Art. 7: Emissionsbegrenzungen bei neuen ortsfesten Anlagen
- Gewässerschutzverordnung (GSchV), Art. 32 und 32a: Bewilligung, Stilllegung und Kontrolle von Lageranlagen
- Obligationenrecht (OR), Art. 367 bis 371: Mängelrüge, Nachbesserung, Verjährung
- Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen: Fördergesuch vor Baubeginn
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