Stundensatz Hauswartung: die Pauschale von hinten rechnen.

Die Pauschale ist Zeit mal Satz

Eine Verwaltung will eine Zahl pro Monat, nicht eine Stundenliste. Trotzdem entsteht diese Zahl nur auf einem Weg: Minuten je Tätigkeit, mal Häufigkeit, mal Stundensatz. Wer die Pauschale stattdessen aus dem Bauch nennt oder aus der Offerte des Vorgängers abschreibt, übernimmt dessen Kalkulation samt dessen Fehlern und merkt es erst im dritten Winter. Die Grundlage ist darum immer das Pflichtenheft; wie es aufgebaut wird, steht unter Pflichtenheft Hauswartung erstellen.

Schritt 1: dein Stundensatz

Nimm den Gesamtaufwand des letzten Geschäftsjahres und zieh ab, was du separat verrechnest: Material, Verbrauch und zugekaufte Fremdleistungen. Was bleibt, muss die Arbeit decken. Diese Kosten teilst du durch die Stunden, die tatsächlich in einer Pauschale oder auf einer Rechnung gelandet sind, nicht durch die Anwesenheit.

In den CHF 187'000.00 stecken Löhne samt Arbeitgeberbeiträgen, Fahrzeuge, Maschinen und Werkzeug, Berufskleider, Versicherungen, Büro, Software, Treuhandstelle und die Zeit, die niemand bezahlt: Objektbesichtigungen, Offerten, Telefonate mit Mietenden, Schlüsselübergaben. Im Beispiel steckt der Lohn der Inhaberin im Personalaufwand, wie bei einer GmbH. Bei einer Einzelfirma rechnest du den Betrag dazu, den du zum Leben brauchst, samt AHV und Vorsorge, sonst kalkulierst du dich zum Nulltarif ein.

Schritt 2: die Wege zwischen den Liegenschaften

Hauswartung besteht aus vielen kurzen Einsätzen an verschiedenen Adressen. Die Fahrt zwischen zwei Objekten ist Arbeitszeit, aber sie ist an keinem der beiden Objekte Hauswartzeit. Wer sie übersieht, verschenkt in jedem Vertrag Geld, ohne es je auf einer Rechnung zu sehen.

Für die Wegzeit gibt es zwei saubere Wege, und du nimmst genau einen davon. Entweder du rechnest sie in die Stunden des Objekts hinein, wie im Beispiel unten, dann steht sie in der Pauschale. Oder du setzt eine Anfahrtspauschale je Objekt und Monat, dann ziehst du sie aus den Objektstunden heraus. Beides gleichzeitig ist doppelt kassiert und fällt in der ersten Preisrunde auf. Welche Fahrzeit überhaupt als Arbeitszeit gilt, steht unter Ist die Fahrzeit Arbeitszeit?.

Schritt 3: die Stunden aus dem Pflichtenheft

Jetzt rechnest du die Pauschale. Der Rechenweg: Aufwand je Durchgang in Minuten, mal Häufigkeit pro Woche, mal 4.333 Wochen pro Monat, also 52 geteilt durch 12. Arbeiten, die nur in einer Saison oder wenige Male im Jahr anfallen, rechnest du aufs Jahr und teilst durch zwölf.

Geteilt durch zwölf Wohnungen sind das CHF 100.00 je Wohnung und Monat, eine Zahl, mit der eine Verwaltung rechnen kann. Nimm sie trotzdem nur als Prüfgrösse für deine eigene Offerte: Sie ist das Ergebnis dieser Minuten an diesem Haus. Ein Haus mit Lift, Tiefgarage, Aussentreppe und grosser Umgebung kommt auf andere Minuten, und damit auf einen anderen Betrag je Wohnung. Wer den Quadratmeter- oder Wohnungspreis eines fremden Objekts übernimmt, kalkuliert das Haus eines Fremden.

Bereitschaft kostet, auch wenn nichts passiert

Pikettdienst heisst nach der Verordnung 1 zum Arbeitsgesetz, dass sich die mitarbeitende Person neben der normalen Arbeit für allfällige Einsätze bereithält: für die Behebung von Störungen, für Hilfeleistung in Notsituationen, für Kontrollgänge oder ähnliche Sonderereignisse (Art. 14 Abs. 1 ArGV 1). Genau das verkauft eine Hauswartung, wenn sie eine Notfallnummer angibt. Zwei Regeln begrenzen das, und beide haben direkte Folgen für deine Kalkulation.

Rechne die erste Regel einmal durch, und die Preisfrage beantwortet sich von selbst. Vier Wochen haben 28 Tage. Wer sie lückenlos mit Pikett abdecken will, braucht bei höchstens sieben Tagen je Person vier Personen, im Ausnahmefall zwei. Ein Betrieb mit einer Person kann also keine dauerhafte Rund-um-die-Uhr-Bereitschaft mit Angestellten anbieten. Sag darum in der Offerte, was du wirklich leistest: erreichbar während der Bürozeit, Notfalldienst an bestimmten Tagen, oder ein Vertrag mit einem Partnerbetrieb.

• Bereitschaft als Pauschale pro Monat oder pro Woche, unabhängig davon, ob ein Einsatz kommt.
• Einsatz nach Zeit, mit Mindestverrechnung je Aufgebot, sonst zahlt der Kunde zehn Minuten für eine Fahrt von vierzig.
• Zuschläge für Nacht, Wochenende und Feiertag kommen obendrauf und gehören nicht in den Grundsatz, siehe Zuschläge.
• Material und Fremdleistungen im Einsatz separat, mit eigenem Aufschlag.

Winterdienst: die Bereitschaft ist der Preis

Der Winterdienst ist derselbe Fall in verschärfter Form. Wer ihn nur je Einsatz verrechnet, arbeitet in einem milden Winter gratis: Die Bereitschaft lief trotzdem, das Fahrzeug stand bereit, das Salz lag im Lager, und der Mitarbeitende konnte nicht frei über seine Nächte verfügen. Trenn deshalb drei Positionen: eine Saisonpauschale für die Bereitschaft, den Einsatz nach Zeit oder je Räumung, und Salz und Splitt nach Verbrauch. Zur Haftung und zum Nachweis gibt es den Ratgeber Winterdienst: Haftung und Streuprotokoll und die Vorlage für den Winterdienstvertrag.

Was nicht in die Pauschale gehört

• Reparaturen und Ersatzteile. Sie gehören auf eine eigene Rechnung mit Datum, Auftrag und Stunden, damit die Verwaltung sie zuordnen kann.
• Arbeiten auf Anordnung der Verwaltung oder der Eigentümerschaft, auch kleine.
• Reinigung nach einem Mieterwechsel, Kellerräumungen und Entsorgung von Sperrgut.
• Aussergewöhnliche Ereignisse: Wasserschaden, Sturm, aussergewöhnlicher Schneefall. Definiere im Vertrag, ab wann ein Ereignis aussergewöhnlich ist, mit einer Zahl.
• Schlüssel- und Schliessanlagen: Bestellung, Verwaltung, Nachweis. Das ist eine eigene Leistung mit einer eigenen Verantwortung.

Diese Trennung hat einen zweiten Grund, der nichts mit deiner Kalkulation zu tun hat: Die Verwaltung sortiert die Kosten einer Liegenschaft in Nebenkosten und Kosten der Eigentümerschaft. Nebenkosten sind das Entgelt für Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen, und der Mieter muss sie nur bezahlen, wenn er das mit dem Vermieter besonders vereinbart hat (OR Art. 257a). Eine Rechnung, welche laufenden Betrieb und Reparaturen sauber trennt, kann die Verwaltung ohne Rückfrage verbuchen. Wie du das schon im Pflichtenheft anlegst, steht unter Pflichtenheft Hauswartung erstellen.

Gilt für dich ein Gesamtarbeitsvertrag?

Auf der Liste der allgemeinverbindlich erklärten Gesamtarbeitsverträge des Bundes steht kein eigener Vertrag für die Hauswartung. Das heisst aber nicht, dass für deinen Betrieb keiner gilt. Wer neben dem Hauswartdienst auch Unterhalts- oder Spezialreinigung anbietet, prüft den Geltungsbereich des GAV für die Reinigungsbranche in der Deutschschweiz: Massgebend ist, was der Betrieb tut, nicht wie er heisst. Räumlich gilt er in den Deutschschweizer Kantonen, im Kanton Bern ohne den Verwaltungskreis Berner Jura. Die gewöhnliche Allgemeinverbindlicherklärung greift ab sechs Arbeitnehmenden, die Lohnregelungen sind zusätzlich erleichtert allgemeinverbindlich erklärt und gelten darum auch für kleinere Unternehmen. Die Mindestlöhne des Vertrags 2026 bis 2029 gelten seit dem 1. Januar 2026. Mehr dazu unter GAV Reinigung Deutschschweiz 2026.

Dazu kommen kantonale Mindestlöhne, 2026 zum Beispiel Genf mit CHF 24.59 und Basel-Stadt mit CHF 22.20 pro Stunde, brutto und ohne Ferien- und Feiertagszuschlag. In Basel-Stadt kommen diese Zuschläge im Stundenlohn zum Mindestlohn dazu, und Branchen mit einem allgemeinverbindlichen GAV sind vom kantonalen Mindestlohn ausgenommen. Auf jeden Bruttolohn kommen die Arbeitgeberbeiträge: AHV, IV und EO machen zusammen 10.6 Prozent aus, je zur Hälfte getragen, dazu Arbeitslosenversicherung, Verwaltungskosten der Ausgleichskasse, Familienzulagen, Unfallversicherung und berufliche Vorsorge.

Prüf einmal im Jahr, direkt nach dem Abschluss mit der Treuhandstelle, ob deine Zahlen noch stimmen: die Kosten aus der Buchhaltung, die verrechenbaren Stunden aus der Zeiterfassung, die Minuten je Objekt aus der Realität. Verträge über Hauswartung laufen lange, Löhne und Prämien steigen weiter. Nimm darum eine Preisklausel in den Vertrag auf, sonst zahlst du jede Erhöhung aus deiner Marge. Wie du eine Anpassung ankündigst, steht unter Preiserhöhung mitteilen, den allgemeinen Rechenweg findest du unter Stundenansatz für Handwerker und im Stundensatz-Rechner.

Dieser Text ist eine allgemeine Information für Schweizer Unternehmen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Wenn dir ein Fehler auffällt, schreib uns, wir korrigieren ihn.